Jak prověřit, zda je vlastníkem nemovitosti spolehlivá firma

• Automaticky - daňový stav, DPH a RO e-Factura, bez aktuální výše dluhů (ANAF)
• Ročně - obrat, výsledek hospodaření, účetní závazky a kapitál v účetních závěrkách (Ministerul Finanțelor)
• Ručně - aktuální potvrzení a výpisy, společníci, skutečný majitel, Monitorul Oficial a RNPM (doplňující dokumenty a registry)

Proč prověřovat vlastníka-firmu

Když nemovitost vlastní fyzická osoba, právní riziko je omezeno na nemovitost (zástavní právo, poznámka o soudním sporu, vlastnické spory). Když je vlastníkem firma, musíte prověřit i situaci prodávajícího: insolvence nebo chybějící oprávnění k zastupování mohou převod zdržet, zablokovat nebo zkomplikovat. Neznamená to, že všechny závazky firmy přecházejí na kupujícího.

Konkrétní důvody k obavám:

• Insolvence - je-li prodávající firma v insolvenci nebo vstupuje do relevantního řízení, může transakce vyžadovat další právní analýzu. Nepovažujte insolvenční signály za pouhé administrativní detaily.
• Nejasná daňová situace - veřejné API ANAF ukazuje daňový stav, nikoli aktuální výši dluhů. Pro tuto informaci je nutné vyžádat aktuální daňové potvrzení.
• Chybějící oprávnění podepisovat - nemůže-li zástupce firmy doložit aktuální zmocnění, požadujte objasnění dokumentů před podpisem.
• Zhoršování finanční situace - záporný vlastní kapitál, opakované ztráty nebo pokles obratu vyžadují další otázky, samy však nedokazují podvod.

Co se prověřuje automaticky a co zůstává ruční

Zpráva Verifi o firmě shromažďuje v jediném dokumentu údaje, které lze ověřit automaticky, a samostatně označuje rozsah každého zdroje. Dokumenty vyžadující přístup, žádost nebo individuální interpretaci zůstávají ručními kroky:

ANAF - Agenția Națională de Administrare Fiscală

Automaticky: daňová identita, aktivní či neaktivní stav, výmaz, registrace k DPH, režim DPH při inkasu a RO e-Factura v rozsahu veřejné odpovědi. Použitá služba neposkytuje aktuální výši daňových dluhů ani potvrzení, že všechna přiznání jsou v pořádku.

ONRC - Oficiul Național al Registrului Comerțului

Automaticky z dostupných otevřených dat: název, stav, sídlo, právní forma, EUID, činnosti CAEN a zveřejnění oprávnění zástupci nebo zmocněné osoby. Pro úplnou strukturu společníků, aktuální kapitál, skutečného majitele, historii změn a současná oprávnění k zastupování je nutný aktuální výpis nebo potvrzení ONRC.

MFin - roční účetní závěrky

Automaticky: ukazatele zveřejněné za dostupné roky, například obrat, výsledek hospodaření, účetní závazky, kapitál a průměrný počet zaměstnanců. Jde o hodnoty z ročních účetních závěrek, nikoli aktuální daňový zůstatek u ANAF.

BPI - Buletinul Procedurilor de Insolvență

Automaticky: signály insolvenčních řízení zjištěných u firmy v rozsahu prověřovaných dat a dostupnosti zdroje.

Portal Just a ICCJ - soudní spisy

Automaticky: spisy nalezené pro prověřovaný subjekt s dostupnými údaji o soudu, předmětu a stavu řízení. Shoda pouze podle názvu je takto označena a sama nedokazuje, že spis patří správné firmě.

Ruční prověření, pokud je transakce vyžaduje

Samostatně si vyžádejte a prověřte daňové potvrzení, aktuální potvrzení nebo výpis ONRC, listiny o podpisovém oprávnění a případně údaje o společnících a skutečném majiteli. Monitorul Oficial a RNPM jsou registry k ručnímu ověření; zpráva je nepředstavuje jako automatizované zdroje.

Co konkrétně hledat

Nedíváte se jen na to, zda je „firma dobrá, nebo ne“. Máte konkrétní body k prověření:

Daňový stav (ANAF)

• Je firma daňově aktivní, nebo neaktivní?
• Je vymazána z daňové evidence?
• Je registrována k DPH nebo v režimu DPH při inkasu?
• Je uvedena v registru RO e-Factura?

Aktuální výše dluhů a stav přiznání nepocházejí z používané automatické služby. Pro ně si od firmy vyžádejte aktuální daňové dokumenty.

Roční účetní závěrky (MFin)

• Obrat za veřejně dostupné roky
• Roční zisk nebo ztráta
• Účetní závazky a vlastní kapitál
• Vývoj ukazatelů mezi jednotlivými roky

Otevřená data ONRC

• Název, stav, sídlo, právní forma a EUID
• Zveřejněné činnosti CAEN
• Zveřejnění oprávnění zástupci nebo zmocněné osoby

Pro aktuální kapitál, společníky a podíly, skutečného majitele, historii změn a aktuální zmocnění podepisující osoby si vyžádejte aktuální potvrzení nebo výpis ONRC a dokumenty společnosti.

Insolvence (BPI)

• Objevuje se v prověřovaných údajích insolvenční řízení?
• Jaký typ a stav má zjištěné řízení?
• Byl zdroj v okamžiku vypracování zprávy dostupný?

Soudní spisy (Portal Just a ICCJ)

• Jaké spisy byly u firmy nalezeny?
• Jaký je zveřejněný předmět, soud, účastníci a stav řízení?
• Je shoda přesná, nebo jen podle názvu?

Další ruční kroky

• Aktuální daňové potvrzení pro současné daňové povinnosti
• Aktuální výpis nebo potvrzení ONRC a doklad o podpisovém oprávnění
• Společníci, skutečný majitel a historie, pokud jsou pro transakci relevantní
• Monitorul Oficial a RNPM podle povahy věci a zajištění

Varovné signály - závažná upozornění

Níže uvedené signály vyžadují vysvětlení a další dokumenty; jednotlivě nepředstavují právní verdikt o firmě:

• Probíhající nebo nedávno zahájená insolvence - nejnebezpečnější. Nepokračujte bez důkladného právního stanoviska.
• Vymazaná nebo daňově neaktivní firma - ihned objasněte situaci a způsobilost firmy uzavřít transakci.
• Záporný vlastní kapitál nebo opakované ztráty - účetní závěrky ukazují finanční tlak a odůvodňují otázky o pokračování činnosti a závazcích firmy.
• Výrazný pokles obratu - požadujte vysvětlení, pokud se trend objevuje ve veřejně dostupných letech.
• Velmi nová firma - krátká historie omezuje to, co lze pozorovat v účetních závěrkách a registrech.
• Relevantní soudní spisy - přečtěte si předmět, stav řízení a účastníky; samotný výskyt ve spisu automaticky nedokazuje problém s vaší transakcí.
• Neúplné pokrytí - nedostupný zdroj nebo chybějící veřejná historie neznamenají „bez rizika“.
• Odmítnuté aktuální dokumenty - neposkytne-li firma daňové potvrzení, výpis ONRC nebo doklad o zmocnění požadované okolnostmi transakce, zastavte se a vyhledejte právní pomoc.

Proč používat zprávu Verifi o firmě

Při skutečném rozhodování nejde jen o nalezení údajů o firmě, ale o jejich společné posouzení: identita, dostupné údaje o osobách, finanční vývoj, insolvence a soudní spisy. Zpráva Verifi o firmě strukturuje prověření v jediném dokumentu.

• Méně roztříštěnosti: signály o společnosti máte na jednom místě.
• Méně opomenutí: zpráva ukazuje, zda je samotná absence údajů důvodem k obezřetnosti.
• Jasnější podklad pro rozhodnutí: každý signál je převeden do jazyka kupujícího, nikoli jen uveden jako surový výsledek.
• Snazší konzultace s odborníkem: zprávu můžete podle kontextu využít pro konkrétní otázky firmě, advokátovi, účetnímu nebo notáři.

Je-li firma také prodávajícím nemovitosti, tato zpráva prověřuje společnost. Pozemková kniha a rizika nemovitosti se prověřují samostatně prostřednictvím realitních produktů Verifi.

Co obdržíte ve zprávě o firmě

Zpráva Verifi o firmě (49 RON) shromažďuje dostupné údaje o společnosti identifikované pomocí CUI do technické zprávy. Nejde o realitní balíček a nevyžaduje katastrální číslo.

Ve zprávě o firmě obdržíte:

• Daňový stav, DPH a RO e-Factura z veřejné služby ANAF
• Identitu, stav, oprávněné zástupce nebo zmocněné osoby a CAEN z otevřených dat ONRC
• Historii účetních závěrek MFin za dostupné roky
• Insolvenční signály BPI v rozsahu prověřovaných údajů
• Spisy nalezené na Portal Just a ICCJ s typem shody a zveřejněnými informacemi
• Vysvětlené signály a transparentní stav každého zdroje

Zpráva automaticky nezahrnuje aktuální výši daňových dluhů, stav přiznání, aktuální kapitál nebo společníky, skutečného majitele, úplnou historii ONRC, Monitorul Oficial ani RNPM. Průvodce je ponechává v kontrolním seznamu jako ruční prověření, nikoli jako výsledky slibované zprávou.

Místo samostatného nahlížení do několika registrů obdržíte technické PDF se souhrnnými údaji a omezeními prověření. Při vysokých sázkách je cena zprávy malá v porovnání s rizikem nedostatečně prověřeného rozhodnutí.

Časté otázky