Извлечение от имотния регистър: какво е, защо ти е необходимо и как да го получиш

• 20 леи онлайн, 25 леи на гише - тарифата за извлечение от имотния регистър за информация, за един имот (Заповед на ANCPI 16/2019)
• 10 работни дни - валидността на извлечението за нотариално удостоверяване, заявявано само от нотариуса; блокира имотния регистър за този срок (art. 35, Legea 7/1996)

Какво е извлечението от имотния регистър

Извлечението от имотния регистър е официалният документ, издаден от Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) който удостоверява правното състояние на имот в даден момент. С други думи, това е „гражданското състояние“ на имота - посочва кой е собственикът, каква е площта, дали има тежести (ипотека, забрани, съдебни спорове) и какви са официалните граници.

Имотният регистър е публичен регистър, уреден със Закон 7/1996. Всеки имот (апартамент, къща, терен) има собствен имотен регистър, идентифициран с уникален номер и воден от териториалното Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (BCPI). Имотният регистър е част от интегрираната кадастрална система - вписването в него осигурява противопоставимост erga omnes (спрямо всички).

На практика: когато искаш да купиш апартамент, не се водиш по думите на продавача или брокера. Искаш извлечение от имотния регистър и проверяваш черно на бяло кой е собственикът, дали имотът е ипотекиран към банка, дали е обект на принудително изпълнение и дали има съдебен спор за него.

3-те вида извлечения

ANCPI издава три категории извлечения с различни цели и валидност:

1. Извлечение за информация (информативно)

Най-разпространеното. Полезно за обща проверка - преди обещание за продажба, при наследяване, при преговори. Доставя се цифрово, във формат PDF, с код за проверка. Не е валидно пред нотариус за нотариално удостоверяване на договора, но е достатъчно, за да се видят тежестите и действителният собственик.

2. Извлечение за нотариално удостоверяване

Издава се за нотариуса с конкретна цел — нотариално удостоверяване на акт (продажба, ипотека, делба). Включва „срок на валидност“ - 10 работни дни от издаването, през които имотният регистър е блокиран. Нотариусът го изисква за преписката и то се издава от компетентното териториално BCPI.

3. Извлечение с подробна история

Показва всички вписвания в имотния регистър - кой е бил предишният собственик, какви тежести са съществували и са заличени, какви други отбелязвания са направени. Полезно при съдебни спорове, делби или сложни наследствени случаи. Цената варира според броя страници на историята.

Какво съдържа извлечението

Извлечението от имотния регистър има три ясно обособени части - всяка със собствена функция:

Част I - Описание на имота

Тук е идентификацията на парцела или самостоятелния обект: адрес, кадастрален номер, номер CF, официална площ, категория на ползване (апартамент, земеделска земя, терен в границите на населеното място и др.), масив и парцел (за терени). За апартаментите са посочени и идеалните части от общите части и номерът на блока.

Част II - Собственици

Кой притежава правото на собственост - пълно име, CNP (или CUI за фирма), дял от собствеността (1/1 за единствен собственик, 1/2 или 1/4 за съсобственици), правно основание за придобиването (договор за продажба, наследство, гражданско съдебно решение). Ако имотът е съпружеска имуществена общност, са посочени и двамата съпрузи.

Част III - Тежести и отбелязвания

Най-важната част за купувача. Тук са посочени:

• Ипотеки - банката кредитор, размерът на кредита, падежът
• Забрани за разпореждане - временни или окончателни
• Отбелязване на съдебен спор - дело, което засяга правото на собственост (виж и нашето ръководство за отбелязване на съдебен спор)
• Обезпечителна възбрана - наложена от съд или съдебен изпълнител
• Право на лично ползване, право на ползване, сервитути - други вещни права, които обременяват имота
• Двустранни обещания за продажба - ако са отбелязани

Как да получиш извлечението чрез Verifi

При проверката на недвижим имот стойността не е само в необработения документ, а в начина, по който го прочиташ, преди да обвържеш парите си със сделка. Затова Verifi започва от официалното извлечение на ANCPI и го включва в ясен доклад с обяснени сигнали за риск.

Verifi Standard: 179 RON, cu raport de analiză inclus

Verifi Standard (179 RON) include extrasul oficial ANCPI plus analiza completă a sarcinilor, valoarea minimă notarială, clasa de risc seismic a clădirii, zonele de inundații, monumentele și ariile protejate și contextul de mediu, într-un singur PDF structurat. Primești documentul și interpretarea lui într-un flux construit pentru cumpărători, nu doar o listă de date tehnice. Verifi nu este afiliat ANCPI - suntem un serviciu privat care include extrasul oficial și adaugă analiză complementară.

Колко време отнема и колко струва

Timp de procesare: ANCPI nu are un termen oficial garantat pentru emiterea extrasului, iar în 2026 au existat perioade lungi în care emiterea a fost oprită. Nu te baza pe un termen fix când ai deja o programare la notar.

Опции на Verifi:

• 179 RON: Verifi Standard (extras + analiză completă)
• 299 RON: Verifi Complet (extras + analiză completă + verificare proprietar firmă + procese judecătorești)

Verifi ти показва ясно какво има в извлечението и какво си струва да провериш допълнително преди обещание за продажба, кредит или окончателен договор.

Кога ти е необходим

Типични ситуации, в които ти е необходимо извлечение от CF:

• Покупка на имот - проверяваш дали продавачът е действителният собственик, дали има ипотека или съдебен спор и каква е официалната площ
• Продажба на имот - подготвяш документите си за нотариуса
• Наследяване - проверяваш кои имоти влизат в наследствената маса и какъв е текущият им статут
• Ипотечен кредит - банката изисква извлечение като част от документите
• Делба - при развод или прекратяване на съсобственост
• Съдебен спор - подготовка на гражданския иск, проверка на актуалното състояние
• Данък и разрешения - някои общини изискват скорошно извлечение

Как да прочетеш извлечението

Извлечение от 3-5 страници може да е трудно за преглед, ако не знаеш къде да гледаш. Практически препоръки:

• Страница 1 (Част I) - провери адреса и кадастралния номер. Те трябва да съвпадат точно с тези в обявата или в договора, който предстои да подпишеш. Различен кадастрален номер е сериозен предупредителен сигнал.
• Част II - провери името на собственика. То трябва да съвпада с лицето, с което преговаряш. Ако има двама или повече собственици, всички трябва да подпишат. Обърни внимание на дела от собствеността.
• Част III - тук е „здравето“ на имота. Ако пише „Ипотека в полза на …“- продавачът има кредит. Този кредит трябва да бъде погасен преди или едновременно със сделката (обикновено банката заличава ипотеката след погасяването на кредита). Ако пише „Отбелязване на съдебен спор“ - не подписвай нищо без правно становище.

Verifi te ajută să interpretezi fiecare secțiune și semnalează riscurile relevante într-o formă narativă, cu indicatori vizuali pentru fiecare element. Dacă vrei să sari peste lectura tehnică, Standard-ul (179 RON) îți livrează exact asta.

Често задавани въпроси

Извлечението, издадено днес, остава ли валидно след месец?

Извлечението за информация отразява състоянието към момента на издаване. Няма правен срок на валидност, но на практика ситуацията може да се промени веднага след издаването (нова ипотека, отбелязване). За важни решения поискай извлечение възможно най-близо до съответния момент. За нотариални цели извлечението за нотариално удостоверяване е валидно 10 работни дни.

Мога ли да поискам извлечение за чужд имот?

Да - имотният регистър е публичен. Ако имаш кадастралния номер или номера CF (или достатъчно точен адрес), можеш да поръчаш извлечение за съответния имот. Не ти трябва съгласието на собственика.

Поръчката ми е отказана - няма CF за моя адрес. Какво означава това?

Някои имоти (особено стари къщи на село) все още не са вписани в електронната система. В този случай документът за собственост е стар (договор, нотариално удостоверен на хартия), а имотът трябва да бъде вписан преди продажбата. Това е отделна процедура чрез BCPI.

В извлечението има CNP - това проблем ли е по GDPR?

CNP на собственика присъства в официалното извлечение на ANCPI - той е част от регистъра. В доклада на Verifi автоматично скриваме CNP, но в приложения оригинален CF те остават изписани изцяло (официален документ).

Собственик съм и изгубих извлечението от нотариуса. Как да го получа?

Можеш отново да провериш състоянието чрез Verifi. Старото извлечение не се „губи“ в правен смисъл - информацията е в регистъра, а актуален доклад ти показва състоянието към момента на новата проверка.

Verifi същото ли е като ANCPI?

Не. Verifi не е свързан с ANCPI. Ние сме частна услуга, която ти помага да получиш официалното извлечение на ANCPI и добавя допълнителен анализ към него. Целта на Verifi е бързо да ти покаже важното за покупката: собственик, тежести, ограничения и сигнали, които изискват изясняване.