Η ANCPI δεν είναι διαθέσιμη πριν από την προθεσμία για ΦΠΑ 9%. Τι πρέπει να ελέγξουν οι αγοραστές
Η παράταση έχει γίνει νόμος: Νόμος 161/2026, δημοσιευμένος στο Monitorul Oficial αριθ. 642 της 4ης Αυγούστου 2026. Τίθεται σε ισχύ 3 ημέρες μετά τη δημοσίευση, δηλαδή την Παρασκευή 7 Αυγούστου 2026. Έως τότε εξακολουθεί να εφαρμόζεται το παλιό καθεστώς: όποιος υπογράφει αυτές τις ημέρες καταβάλλει 21% και μπορεί να ζητήσει επιστροφή της διαφοράς. Μετά τις 7 Αυγούστου και έως τις 30 Σεπτεμβρίου, ο συντελεστής 9% εφαρμόζεται απευθείας.
Η παράταση εγκρίθηκε από το Κοινοβούλιο, αλλά έλεγξε τη δημοσίευση πριν βασιστείς σε αυτήν
- Η παράταση έχει γίνει νόμος: Νόμος 161/2026, δημοσιευμένος στο Monitorul Oficial αριθ. 642 της 4ης Αυγούστου 2026.
- Εφαρμόζεται από την Παρασκευή 7 Αυγούστου 2026, 3 ημέρες μετά τη δημοσίευση. Η νέα προθεσμία ολοκλήρωσης είναι η 30ή Σεπτεμβρίου 2026.
- Όποιος υπέγραψε μεταξύ 1 και 6 Αυγούστου πλήρωσε 21% και μπορεί να ζητήσει επιστροφή της διαφοράς από την 1η Οκτωβρίου 2026.
- Η παράταση αφορά την προθεσμία ολοκλήρωσης, όχι τις προϋποθέσεις επιλεξιμότητας του άρθρου III.
- Το συμβάν στην ANCPI δεν τροποποιεί από μόνο του τη φορολογική νομοθεσία.
- Το προσύμφωνο και η προκαταβολή δεν εγγυώνται από μόνα τους τον συντελεστή 9%.
Για την τεχνική κατάσταση και την επαναλειτουργία των υπηρεσιών, παρακολούθησε τη χωριστή σελίδα με την κατάσταση της ANCPI.
- 31 Ιουλίου 2026 - η αρχική προθεσμία που όριζε ο νόμος για την παράδοση κατοικίας επιλέξιμης για τον μεταβατικό συντελεστή 9%, η οποία παρατάθηκε αργότερα με νόμο που ενέκρινε το Κοινοβούλιο (art. III, Legea 141/2025)
- 30 Σεπτεμβρίου 2026 - noul termen, adoptat definitiv de Parlament pe 29 iulie (287 pentru, 1 contra, 2 abțineri în Camera Deputaților) și publicat ca Legea 161/2026 în Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026 (Camera Deputaților, σχέδιο L450/2026)
- 120 τ.μ. - το μέγιστο ωφέλιμο εμβαδόν της κατοικίας, χωρίς τα βοηθητικά κτίσματα (art. III, Legea 141/2025)
- 600.000 lei - η μέγιστη αξία χωρίς ΦΠΑ, συμπεριλαμβανομένης της γης στην οποία έχει χτιστεί η κατοικία (art. III, Legea 141/2025)
- 10 εργάσιμες ημέρες - η διάρκεια ισχύος του αποσπάσματος κτηματολογικού βιβλίου για συμβολαιογραφική επικύρωση (art. 35, Legea 7/1996)
- 72.000 lei - η μέγιστη ονομαστική διαφορά μεταξύ των συντελεστών 9% και 21%, υπολογισμένη στη μέγιστη επιλέξιμη βάση (calcul: 600.000 lei x 12%)
Ποια σχέση υπάρχει μεταξύ του e-Terra και της προθεσμίας για ΦΠΑ 9%
Η ANCPI επιβεβαίωσε ότι τα πληροφοριακά της συστήματα, συμπεριλαμβανομένου του e-Terra, έπαψαν να λειτουργούν από τις 14 Ιουλίου 2026, έπειτα από κυβερνοεπίθεση. Η υπηρεσία ανακοίνωσε ότι οι τεχνικές και νομικές βάσεις δεδομένων δεν επηρεάστηκαν, σύμφωνα με τους ελέγχους που είχαν πραγματοποιηθεί έως την τελευταία δημόσια ενημέρωση.
Για τη συμβολαιογραφική επικύρωση της μεταβίβασης εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου, ο συμβολαιογράφος ζητά απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου για συμβολαιογραφική επικύρωση. Το απόσπασμα ισχύει για 10 εργάσιμες ημέρες. Οι συναλλαγές για τις οποίες δεν υπάρχει ήδη έγκυρο απόσπασμα και απαιτείται νέο επηρεάζονται άμεσα από τη μη διαθεσιμότητα της διαδικασίας της ANCPI.
Σε ανακοίνωση της 27ης Ιουλίου 2026, η κυβέρνηση διευκρίνισε ότι η επαναλειτουργία γίνεται σταδιακά και ότι δεν μπορεί ακόμη να ανακοινωθεί συγκεκριμένη ώρα ή ημερομηνία επανεκκίνησης. Οι προηγούμενες εκτιμήσεις, συμπεριλαμβανομένης εκείνης για τις 22 Ιουλίου, αφορούσαν τεχνικά στάδια μεταφοράς συστημάτων, όχι την πραγματική επαναλειτουργία του e-Terra. Οργάνωσε τον φάκελό σου χωρίς να βασίζεσαι σε συγκεκριμένη ημερομηνία.
Cine mai poate beneficia de TVA de 9% până la 30 septembrie 2026
Το άρθρο III του Νόμου 141/2025 απαιτεί να πληρούνται σωρευτικά οι προϋποθέσεις. Έλεγξε κάθε σημείο μαζί με τον συμβολαιογράφο:
- Ο αγοραστής είναι φυσικό πρόσωπο και αγοράζει μία μόνο επιλέξιμη κατοικία.
- Η κατοικία έχει έως 120 τ.μ. ωφέλιμου εμβαδού, χωρίς τα βοηθητικά κτίσματα.
- Η αξία, συμπεριλαμβανομένης της γης, δεν υπερβαίνει τα 600.000 lei χωρίς ΦΠΑ.
- Η κατοικία μπορεί να κατοικηθεί ως έχει κατά την παράδοση.
- Ο αγοραστής δεν έχει αγοράσει άλλη κατοικία με μειωμένο ΦΠΑ από την 1η Ιανουαρίου 2023.
- Η δικαιοπραξία σχετικά με την προκαταβολική πληρωμή συνήφθη έως την 1η Αυγούστου 2025.
- Για πράξεις που συνήφθησαν μεταξύ 3 και 31 Ιουλίου 2025, η προκαταβολή 20% καταβλήθηκε πλήρως έως τις 31 Ιουλίου 2025.
- Livrarea și autentificarea transferului au loc până la 30 septembrie 2026 inclusiv (termenul prelungit prin Legea 161/2026).
Το ευεργέτημα δεν προορίζεται κατ’ ανάγκη για την «πρώτη κατοικία» που απέκτησε ποτέ κάποιος. Ο κανόνας αφορά μία μόνο επιλέξιμη αγορά και την απουσία άλλης αγοράς με μειωμένο ΦΠΑ από την 1η Ιανουαρίου 2023. Η ακριβής διατύπωση πρέπει να ελεγχθεί στο κείμενο του νόμου και στη σύνοψη της ANAF.
Η διακοπή της ANCPI παρατείνει αυτόματα την προθεσμία;
Η διαδικασία ολοκληρώθηκε σε έκτακτη σύνοδο, μέσα σε λίγες ημέρες. Στις 27 Ιουλίου, το Senatul ενέκρινε την πρόταση με 126 ψήφους υπέρ, ως το πρώτο κοινοβουλευτικό σώμα που την εξέτασε. Στις 29 Ιουλίου, η Camera Deputaților, το αποφασίζον σώμα, ενέκρινε το σχέδιο L450/2026 με 287 ψήφους υπέρ, μία κατά και δύο αποχές.
Ο νόμος επιτρέπει στα φυσικά πρόσωπα που συνήψαν προσύμφωνα αγοράς έως τις 31 Ιουλίου 2025 να ολοκληρώσουν τις συναλλαγές με ΦΠΑ 9% έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2026, εφόσον πληρούνται οι υπόλοιπες προϋποθέσεις (κατοικία έως 120 τ.μ. ωφέλιμου εμβαδού, αξία έως 600.000 lei χωρίς ΦΠΑ).
Ο προσωρινός υπουργός Οικονομικών, Alexandru Nazare, εξήγησε τον σκοπό του μέτρου: «δεν δημιουργήσαμε νέο φορολογικό ευεργέτημα, αλλά προτείναμε την παράταση της προθεσμίας για εύλογο διάστημα ώστε να ολοκληρωθούν οι ήδη επιλέξιμες συναλλαγές, έτσι ώστε οι Ρουμάνοι που επηρεάστηκαν από τη διακοπή της ANCPI να μην επιβαρυνθούν με πρόσθετα έξοδα για λόγους που δεν οφείλονται σε δική τους υπαιτιότητα».
Υπογράφεις τώρα; Τι συμβαίνει στη μεταβατική περίοδο
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τον νόμο: οι επιλέξιμοι αγοραστές που αγόρασαν ή αγοράζουν μεταξύ 1 Αυγούστου 2026 και της έναρξης ισχύος του νόμου, δηλαδή έως και τις 6 Αυγούστου, καταβάλλουν ΦΠΑ 21%, αλλά μπορούν να ζητήσουν, από την 1η Οκτωβρίου 2026, επιστροφή της διαφοράς έως τον συντελεστή 9%, μέσω διαδικασίας της ANAF.
Procedura de restituire se stabilește prin ordin al președintelui ANAF, pe care legea îl cere în 30 de zile de la intrarea ei în vigoare; verifică pe anaf.ro că ordinul a fost publicat înainte să depui cererea. Restituirea se acordă pentru o singură locuință, iar dacă cineva a cumpărat mai multe locuințe eligibile în acest interval se ia în calcul cea pentru care TVA a devenit exigibilă prima. Cererile se depun de la 1 octombrie 2026.
Πριν αποφασίσεις, ζήτησε γραπτώς από τον συμβολαιογράφο και την εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων: ποιος συντελεστής εφαρμόζεται την ημέρα της υπογραφής, πώς αποτυπώνεται στη σύμβαση και στο τιμολόγιο μια ενδεχόμενη μεταγενέστερη επιστροφή και ποιος επιβαρύνεται με τη διαφορά αν δεν επιτευχθεί η επιστροφή. Μην υπογράψεις πρόσθετη πράξη που μεταφέρει εξ ολοκλήρου αυτόν τον κίνδυνο σε εσένα χωρίς να το έχεις συζητήσει με φορολογικό σύμβουλο.
Τι πρέπει να κάνεις τώρα αν επηρεάζεται η συναλλαγή σου
- Ζήτησε από τον συμβολαιογράφο γραπτή ενημέρωση για την κατάσταση του φακέλου.Ρώτησε αν υπάρχει απόσπασμα για συμβολαιογραφική επικύρωση, πότε λήγει, ποια έγγραφα λείπουν και ποια εργασία εξαρτάται από το e-Terra.
- Επιβεβαίωσε την επιλεξιμότητα για ΦΠΑ 9%.Μη βασίζεσαι μόνο στο προσύμφωνο. Ζήτησε έλεγχο όλων των προϋποθέσεων του Νόμου 141/2025.
- Ζήτησε από την εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων ρεαλιστική ημερομηνία παράδοσης.Η κατοικία πρέπει να μπορεί να κατοικηθεί ως έχει. Ζήτησε γραπτώς το στάδιο της παραλαβής και της τεκμηρίωσης.
- Έλεγξε τη ρήτρα για το τίμημα και τον ΦΠΑ.Διευκρίνισε ποιος επιβαρύνεται με ενδεχόμενη διαφορά συντελεστή και ποια δικαιώματα έχεις αν δεν τηρηθεί η συμβατική προθεσμία.
- Κράτησε όλα τα αποδεικτικά στοιχεία.Αποθήκευσε τα ραντεβού, τα μηνύματα, τα έγγραφα και τις επιβεβαιώσεις ότι ο φάκελος ήταν έτοιμος. Αυτά μπορεί να έχουν συμβατική σημασία, αλλά δεν παρατείνουν από μόνα τους τη φορολογική προθεσμία.
- Μην αυτοσχεδιάζεις φορολογικές λύσεις.Μην πληρώνεις επιπλέον, μην υπογράφεις πρόσθετες πράξεις και μην επικαλείσαι ανωτέρα βία χωρίς έλεγχο από τον συμβολαιογράφο ή τον δικηγόρο.
Πόση μπορεί να είναι η διαφορά μεταξύ ΦΠΑ 9% και ΦΠΑ 21%
Η ονομαστική διαφορά μεταξύ των συντελεστών είναι 12 ποσοστιαίες μονάδες. Ο ενδεικτικός υπολογισμός είναι:
Τα παραδείγματα είναι αριθμητικοί υπολογισμοί, όχι εκτιμήσεις ζημίας. Το ποιος επιβαρύνεται οικονομικά με τη διαφορά εξαρτάται από τη νομοθεσία που εφαρμόζεται κατά την παράδοση και από τις ρήτρες του προσυμφώνου για το τίμημα και τον ΦΠΑ.
Τι μπορείς να ελέγξεις όσο οι υπηρεσίες της ANCPI δεν είναι διαθέσιμες
Η διακοπή των κτηματολογικών υπηρεσιών δεν σημαίνει ότι πρέπει να σταματήσεις όλους τους ελέγχους. Μπορείς να προετοιμάσεις τον φάκελο και να μειώσεις άλλους κινδύνους της αγοράς:
Προετοίμασε την απόφαση, όχι μόνο τα έγγραφα
Το Verifi μπορεί να ελέγξει την εταιρεία, τα έξοδα και τους κινδύνους της περιοχής όσο οι κτηματολογικές διαδικασίες δεν είναι διαθέσιμες.
Πηγές και μεθοδολογία
Διαχωρίσαμε τα επίσημα επιβεβαιωμένα γεγονότα από τις προτάσεις που βρίσκονται ακόμη στην κοινοβουλευτική διαδικασία. Το άρθρο θα ενημερωθεί αν υπάρξει νομοθετική αλλαγή που έχει τεθεί σε ισχύ ή νέα επιβεβαίωση από την ANCPI.
- Camera Deputaților, τελική ψηφοφορία της 29ης Ιουλίου 2026 για την παράταση έως τις 30 Σεπτεμβρίου
- Η ψηφοφορία του Senatul στις 27 Ιουλίου 2026, ως πρώτου κοινοβουλευτικού σώματος που εξέτασε την πρόταση
- Guvernul României, στάδιο επαναλειτουργίας του e-Terra, 27 Ιουλίου 2026
- Νόμος 141/2025, άρθρο III, Portalul Legislativ
- ANAF, βασικές αλλαγές στους συντελεστές ΦΠΑ
- Νόμος 7/1996, απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου για συμβολαιογραφική επικύρωση
- Η ανακοίνωση της ANCPI για το κυβερνοσυμβάν
- Η ελεγμένη κατάσταση των υπηρεσιών της ANCPI
Συχνές ερωτήσεις
Υπέγραψα μεταξύ 1 και 6 Αυγούστου, πριν τεθεί σε ισχύ ο νόμος. Χάνω τον συντελεστή 9%;
Δεν τον χάνεις οριστικά, αλλά προκαταβάλλεις τη διαφορά. Οι επιλέξιμοι αγοραστές που υπογράφουν την οριστική σύμβαση μεταξύ 1 Αυγούστου 2026 και της έναρξης ισχύος του νόμου καταβάλλουν ΦΠΑ 21%, ενώ από την 1η Οκτωβρίου 2026 μπορούν να ζητήσουν επιστροφή της διαφοράς έως τον συντελεστή 9%, μέσω διαδικασίας της ANAF. Η διαδικασία πρόκειται να καθοριστεί με απόφαση του προέδρου της ANAF εντός 30 ημερών από την έναρξη ισχύος του νόμου, και η επιστροφή χορηγείται για μία μόνο κατοικία, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις. Πρακτικά, πληρώνεις τώρα τη διαφορά από την τσέπη σου και την ανακτάς αργότερα, κάτι που για κατοικία αξίας 600.000 lei χωρίς ΦΠΑ σημαίνει προκαταβολή 72.000 lei.
Παρατάθηκε η προθεσμία για ΦΠΑ 9% έως τις 30 Σεπτεμβρίου;
Ναι, είναι νόμος. Το Senatul ψήφισε στις 27 Ιουλίου, η Camera Deputaților τον ενέκρινε οριστικά στις 29 Ιουλίου με 287 ψήφους υπέρ, ο Πρόεδρος εξέδωσε τον νόμο στις 4 Αυγούστου και το κείμενο δημοσιεύθηκε ως Νόμος 161/2026 στο Monitorul Oficial αριθ. 642 της 4ης Αυγούστου 2026. Ο νόμος τίθεται σε ισχύ 3 ημέρες μετά τη δημοσίευση, δηλαδή την Παρασκευή 7 Αυγούστου 2026. Δικαιούχοι είναι τα φυσικά πρόσωπα που συνήψαν προσύμφωνα έως τις 31 Ιουλίου 2025, εφόσον πληρούνται και οι υπόλοιπες προϋποθέσεις.
Η διακοπή λειτουργίας της ANCPI παρατείνει αυτόματα την προθεσμία για ΦΠΑ 9%;
Nu, incidentul nu modifică singur legea fiscală. Prelungirea a venit prin Legea 161/2026, votată de Parlament pe 29 iulie 2026 și publicată în Monitorul Oficial pe 4 august 2026, tocmai pentru ca cei afectați de blocajul ANCPI să nu piardă cota redusă. Noul termen, 30 septembrie 2026, se aplică din 7 august 2026.
Ποια είναι η προθεσμία για ΦΠΑ 9% στις κατοικίες;
Termenul inițial din articolul III al Legii 141/2025 a fost 31 iulie 2026. Prin Legea 161/2026, în vigoare din 7 august 2026, termenul de finalizare s-a prelungit la 30 septembrie 2026 pentru cei care au încheiat antecontracte până la 31 iulie 2025. Celelalte condiții de eligibilitate rămân neschimbate.
Αρκεί ότι υπέγραψα προσύμφωνο;
Όχι. Το προσύμφωνο είναι μόνο μία από τις προϋποθέσεις. Η κατοικία, ο αγοραστής, η προκαταβολή στις περιπτώσεις που προβλέπει ο νόμος, η παράδοση και η συμβολαιογραφική επικύρωση πρέπει να πληρούν όλες τις ισχύουσες προϋποθέσεις.
Μπορώ να διατηρήσω τον ΦΠΑ 9% αν πληρώσω τώρα ολόκληρο το τίμημα;
Η πλήρης προκαταβολική πληρωμή δεν διατηρεί από μόνη της τον συντελεστή. Οι προκαταβολές αναπροσαρμόζονται στον συντελεστή που εφαρμόζεται κατά την παράδοση. Μην πληρώνεις επιπλέον ποσά χωρίς επιβεβαίωση από τον συμβολαιογράφο και έλεγχο της σύμβασης.
Τι συμβαίνει αν η μεταβίβαση γίνει μετά τις 31 Ιουλίου 2026;
Prin Legea 161/2026, termenul de finalizare s-a prelungit la 30 septembrie 2026 pentru cei care au încheiat antecontracte până la 31 iulie 2025. Pentru transferurile din 1-6 august 2026 s-a aplicat 21%, cu drept de restituire a diferenței de la 1 octombrie 2026; din 7 august până la 30 septembrie 2026, cota de 9% se aplică direct. Pentru livrările de după 30 septembrie 2026, legea nu mai prevede cota de 9%. Tratamentul concret al tranzacției tale trebuie confirmat de notar și, dacă este necesar, de un consultant fiscal.
Ποιος επιβαρύνεται με τη διαφορά ΦΠΑ;
Εξαρτάται από τον συντελεστή που εφαρμόζεται κατά την παράδοση και από τις συμβατικές ρήτρες για το τίμημα και τον ΦΠΑ. Μην υποθέτεις αυτόματα ότι ολόκληρη η διαφορά βαρύνει τον αγοραστή. Ζήτησε γραπτή ερμηνεία της σύμβασης.
Μπορώ να προμηθευτώ το απόσπασμα για συμβολαιογραφική επικύρωση από αλλού;
Το απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου για συμβολαιογραφική επικύρωση ζητείται από τον συμβολαιογράφο μέσω της υποδομής της ANCPI. Δεν υπάρχει παράλληλη επίσημη οδός που να υποκαθιστά αυτή τη διαδικασία.
Ποια έγγραφα πρέπει να κρατήσω;
Κράτησε το προσύμφωνο, την απόδειξη προκαταβολής, την αλληλογραφία με την εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων και τον συμβολαιογράφο, τα ραντεβού και κάθε επιβεβαίωση σχετικά με έγγραφα ή εργασίες που έχουν μπλοκαριστεί.