Az ANCPI a 9%-os áfa határideje előtt elérhetetlen. Mit kell ellenőrizniük a vevőknek?
A hosszabbítás már törvény: 161/2026. sz. törvény, a Monitorul Oficial 2026. augusztus 4-i, 642. számában közzétéve. A közzétételtől számított 3 nap után, azaz 2026. augusztus 7-én, pénteken lép hatályba. Addig még a régi szabályozás alkalmazandó: aki ezekben a napokban ír alá, 21%-ot fizet, és visszaigényelheti a különbözetet. Augusztus 7. után, szeptember 30-ig közvetlenül a 9%-os kulcs alkalmazandó.
A hosszabbítást elfogadta a parlament, de ellenőrizd a közzétételt, mielőtt rá alapoznál
- A hosszabbítás már törvény: 161/2026. sz. törvény, a Monitorul Oficial 2026. augusztus 4-i, 642. számában közzétéve.
- 2026. augusztus 7-től, péntektől alkalmazandó, a közzétételtől számított 3 nap után. Az új lezárási határidő 2026. szeptember 30.
- Aki augusztus 1. és 6. között írt alá, 21%-ot fizetett, és 2026. október 1-jétől visszaigényelheti a különbözetet.
- A hosszabbítás a lezárási határidőre vonatkozik, nem a III. cikk jogosultsági feltételeire.
- Az ANCPI-incidens önmagában nem módosítja az adótörvényt.
- Az előszerződés és az előleg önmagában nem garantálja a 9%-os kulcsot.
A műszaki állapotért és a szolgáltatások visszaállásáért kövesd az ANCPI állapotáról szóló külön oldalt.
- 2026. július 31. - a törvényben eredetileg meghatározott határidő a 9%-os átmeneti kulcsra jogosult lakóingatlan átadására, amelyet később a parlament által elfogadott törvény meghosszabbított (art. III, Legea 141/2025)
- 2026. szeptember 30. - noul termen, adoptat definitiv de Parlament pe 29 iulie (287 pentru, 1 contra, 2 abțineri în Camera Deputaților) și publicat ca Legea 161/2026 în Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026 (Camera Deputaților, L450/2026 törvényjavaslat)
- 120 m² - a lakóingatlan maximális hasznos alapterülete, a gazdasági melléképületek nélkül (art. III, Legea 141/2025)
- 600.000 lej - a maximális áfa nélküli érték, beleértve a lakóingatlan alatti telket is (art. III, Legea 141/2025)
- 10 munkanap - a hitelesítéshez szükséges telekkönyvi kivonat érvényessége (art. 35, Legea 7/1996)
- 72.000 lej - a 9%-os és 21%-os kulcs közötti maximális névleges különbség, a jogosult maximális alapra számítva (calcul: 600.000 lei x 12%)
Mi a kapcsolat az e-Terra és a 9%-os áfa határideje között?
Az ANCPI megerősítette, hogy informatikai rendszerei, köztük az e-Terra, 2026. július 14-től kibertámadás következtében működésképtelenné váltak. Az intézmény közölte, hogy a legutóbbi nyilvános frissítésig elvégzett ellenőrzések szerint a műszaki és jogi adatbázisok nem sérültek.
Ingatlanra vonatkozó dologi jog átruházásának hitelesítéséhez a közjegyző hitelesítési célú telekkönyvi kivonatot igényel. A kivonat 10 munkanapig érvényes. Azokat az ügyleteket, amelyekhez még nincs érvényes kivonat, és újra van szükség, közvetlenül érinti az ANCPI folyamatának elérhetetlensége.
A kormány 2026. július 27-i közleményében pontosította, hogy a visszaállítás szakaszosan történik, és még nem jelenthető be biztos óra vagy dátum az újraindításra. A korábbi becslések, köztük a július 22-re vonatkozó is, technikai migrációs szakaszokra utaltak, nem az e-Terra tényleges visszatérésére. Úgy tervezd meg az ügyintézést, hogy ne támaszkodj egy adott dátumra.
Cine mai poate beneficia de TVA de 9% până la 30 septembrie 2026
A 141/2025. sz. törvény III. cikke a feltételek együttes teljesítését írja elő. Minden pontot ellenőrizz a közjegyzővel:
- A vevő magánszemély, és egyetlen jogosult lakóingatlant vásárol.
- A lakóingatlan hasznos alapterülete legfeljebb 120 m², a gazdasági melléképületek nélkül.
- Az érték a telekkel együtt nem haladja meg az áfa nélküli 600.000 lejt.
- A lakóingatlan az átadáskor rendeltetésszerűen lakható.
- A vevő 2023. január 1-je óta nem vásárolt másik lakóingatlant kedvezményes áfával.
- Az előlegfizetésre vonatkozó jogi okiratot 2025. augusztus 1-jéig megkötötték.
- A 2025. július 3. és 31. között kötött okiratoknál a 20%-os előleget 2025. július 31-ig teljes egészében megfizették.
- Livrarea și autentificarea transferului au loc până la 30 septembrie 2026 inclusiv (termenul prelungit prin Legea 161/2026).
A kedvezmény nem feltétlenül csak az élet során tulajdonolt „első lakóingatlanra” vonatkozik. A szabály egyetlen jogosult vásárlásról és arról szól, hogy 2023. január 1-je óta ne legyen másik, kedvezményes áfájú vásárlás. A pontos megfogalmazást a törvény szövegében és az ANAF összefoglalójában kell ellenőrizni.
Az ANCPI leállása automatikusan meghosszabbítja a határidőt?
A folyamat rendkívüli ülésszakon, néhány nap alatt lezajlott. Július 27-én a Senatul elsőként megkeresett kamaraként 126 igen szavazattal elfogadta a javaslatot. Július 29-én a döntéshozó kamaraként eljáró Camera Deputaților az L450/2026 javaslatot 287 igen szavazattal, egy nem és két tartózkodás mellett elfogadta.
A törvény lehetővé teszi, hogy azok a magánszemélyek, akik 2025. július 31-ig vásárlási előszerződést kötöttek, 2026. szeptember 30-ig 9%-os áfával zárják le az ügyleteket, a többi feltétel betartásával (legfeljebb 120 m² hasznos alapterületű lakóingatlan, legfeljebb 600.000 lej áfa nélküli érték).
Alexandru Nazare megbízott pénzügyminiszter így magyarázta az intézkedés célját: „nem új adókedvezményt hoztunk létre, hanem a határidő észszerű időtartammal való meghosszabbítását javasoltuk a már jogosult ügyletek lezárásához, hogy az ANCPI leállása által érintett románoknak ne kelljen olyan okból további költségeket viselniük, amely nem róható fel nekik”.
Most írsz alá? Mi történik az átmeneti időszakban?
Konkrétan, a törvény szerint: azok a jogosult vevők, akik 2026. augusztus 1. és a törvény hatálybalépése között, azaz augusztus 6-ig bezárólag vásároltak vagy vásárolnak, 21% áfát fizetnek, de 2026. október 1-jétől ANAF-eljárásban kérhetik a 9%-os kulcsig terjedő különbözet visszatérítését.
Procedura de restituire se stabilește prin ordin al președintelui ANAF, pe care legea îl cere în 30 de zile de la intrarea ei în vigoare; verifică pe anaf.ro că ordinul a fost publicat înainte să depui cererea. Restituirea se acordă pentru o singură locuință, iar dacă cineva a cumpărat mai multe locuințe eligibile în acest interval se ia în calcul cea pentru care TVA a devenit exigibilă prima. Cererile se depun de la 1 octombrie 2026.
Döntés előtt írásban kérdezd meg a közjegyzőtől és a fejlesztőtől: milyen kulcs érvényes az aláírás napján, hogyan jelenik meg a szerződésben és a számlán egy esetleges későbbi visszatérítés, és ki viseli a különbözetet, ha a visszatérítés nem sikerül. Ne írj alá olyan szerződésmódosítást, amely ezt a kockázatot teljes egészében rád hárítaná anélkül, hogy adótanácsadóval megbeszélted volna.
Mit kell most tenned, ha az ügyleted érintett?
- Kérj a közjegyzőtől írásos tájékoztatást az ügy állásáról.Kérdezd meg, van-e hitelesítési célú kivonat, mikor jár le, milyen dokumentumok hiányoznak, és melyik művelet függ az e-Terra rendszerétől.
- Erősítsd meg a 9%-os áfára való jogosultságot.Ne támaszkodj kizárólag az előszerződésre. Kérd a 141/2025. sz. törvény minden feltételének ellenőrzését.
- Kérj reális átadási időpontot az ingatlanfejlesztőtől.A lakásnak az átadáskori állapotában lakhatónak kell lennie. Írásban kérj tájékoztatást a műszaki átadás-átvétel és a dokumentáció állásáról.
- Ellenőrizd az árra és az áfára vonatkozó kikötést.Tisztázd, ki viseli az esetleges áfakulcs-különbözetet, és milyen jogaid vannak, ha nem tartják be a szerződéses határidőt.
- Őrizd meg az összes bizonyítékot.Mentsd el az időpontfoglalásokat, üzeneteket, dokumentumokat és az iratanyag elkészültét igazoló visszaigazolásokat. Ezeknek lehet szerződéses jelentőségük, de önmagukban nem hosszabbítják meg az adózási határidőt.
- Ne rögtönözz adózási megoldásokat.Ne fizess további összeget, ne írj alá szerződésmódosítást, és ne hivatkozz vis maiorra közjegyzői vagy ügyvédi ellenőrzés nélkül.
Mekkora összeget jelenthet a 9%-os és a 21%-os áfa közötti különbség?
Az áfakulcsok közötti névleges különbség 12 százalékpont. A tájékoztató jellegű számítás:
A példák számtani számítások, nem kárbecslések. Az, hogy gazdaságilag ki viseli a különbözetet, az átadáskor alkalmazandó jogszabályoktól és az előszerződés árra, illetve áfára vonatkozó kikötéseitől függ.
Mit ellenőrizhetsz, amíg az ANCPI szolgáltatásai nem érhetők el?
A kataszteri rendszer leállása nem jelenti azt, hogy minden ellenőrzést fel kell függesztened. Előkészítheted az iratanyagot, és csökkentheted a vásárlás egyéb kockázatait:
Ne csak az iratokat készítsd elő, hanem a döntést is
A Verifi a kataszteri ügyintézés szünetelése alatt is ellenőrizheti a céget, a költségeket és a környék kockázatait.
Források és módszertan
Elkülönítettük a hivatalosan megerősített tényeket a még parlamenti eljárás alatt álló javaslatoktól. A cikket frissítjük, ha hatályba lép egy jogszabály-módosítás, vagy új megerősítés érkezik az ANCPI részéről.
- Camera Deputaților, a 2026. július 29-i végszavazás a szeptember 30-ig történő hosszabbításról
- A Senatul 2026. július 27-i szavazása, az elsőként eljáró házként
- Guvernul României, az e-Terra újraindításának állása, 2026. július 27.
- 141/2025. sz. törvény, III. cikk, Portalul Legislativ
- ANAF, az áfakulcsok főbb változásai
- 7/1996. sz. törvény, közjegyzői hitelesítéshez szükséges telekkönyvi kivonat
- Az ANCPI közleménye a kibertámadásról
- Az ANCPI szolgáltatásainak ellenőrzött állapota
Gyakori kérdések
Augusztus 1. és 6. között írtam alá, a törvény hatálybalépése előtt. Elveszítem a 9%-os kulcsot?
Nem veszíted el végleg, de megelőlegezed a különbözetet. Azok a jogosult vevők, akik 2026. augusztus 1. és a törvény hatálybalépése között írják alá a végleges szerződést, 21% áfát fizetnek, majd 2026. október 1-jétől ANAF-eljárásban kérhetik a 9%-os kulcsig terjedő különbözet visszatérítését. Az eljárást az ANAF elnökének rendelete határozza majd meg a törvény hatálybalépésétől számított 30 napon belül, a visszatérítés pedig egyetlen lakóingatlanra jár, ha a feltételek teljesülnek. A gyakorlatban most saját pénzből kifizeted a különbözetet, és később kapod vissza; egy áfa nélkül 600.000 lejes lakóingatlannál ez 72.000 lej megelőlegezését jelenti.
Meghosszabbították szeptember 30-ig a 9%-os áfa határidejét?
Igen, ez már törvény. A Senatul július 27-én szavazta meg, a Camera Deputaților július 29-én 287 igen szavazattal véglegesen elfogadta, az elnök augusztus 4-én kihirdette, a szöveg pedig 161/2026. sz. törvényként jelent meg a Monitorul Oficial 2026. augusztus 4-i, 642. számában. A törvény a közzétételtől számított 3 nap után, azaz 2026. augusztus 7-én, pénteken lép hatályba. Azok a magánszemélyek részesülnek belőle, akik 2025. július 31-ig kötöttek előszerződést, és a többi feltételt is teljesítik.
Az ANCPI leállása automatikusan meghosszabbítja a 9%-os áfa határidejét?
Nu, incidentul nu modifică singur legea fiscală. Prelungirea a venit prin Legea 161/2026, votată de Parlament pe 29 iulie 2026 și publicată în Monitorul Oficial pe 4 august 2026, tocmai pentru ca cei afectați de blocajul ANCPI să nu piardă cota redusă. Noul termen, 30 septembrie 2026, se aplică din 7 august 2026.
Mi a 9%-os lakóingatlan-áfa határideje?
Termenul inițial din articolul III al Legii 141/2025 a fost 31 iulie 2026. Prin Legea 161/2026, în vigoare din 7 august 2026, termenul de finalizare s-a prelungit la 30 septembrie 2026 pentru cei care au încheiat antecontracte până la 31 iulie 2025. Celelalte condiții de eligibilitate rămân neschimbate.
Elég, hogy aláírtam egy előszerződést?
Nem. Az előszerződés csak az egyik feltétel. A lakóingatlannak, a vevőnek, a törvényben meghatározott esetekben az előlegnek, az átadásnak és a hitelesítésnek minden alkalmazandó feltételt teljesítenie kell.
Megtarthatom a 9%-os áfát, ha most kifizetem a teljes árat?
A teljes ár előre kifizetése önmagában nem őrzi meg a kulcsot. Az előlegeket az átadáskor alkalmazandó kulcs szerint számolják el. Ne fizess további összegeket a közjegyző megerősítése és a szerződés ellenőrzése nélkül.
Mi történik, ha az átruházás 2026. július 31. után történik?
Prin Legea 161/2026, termenul de finalizare s-a prelungit la 30 septembrie 2026 pentru cei care au încheiat antecontracte până la 31 iulie 2025. Pentru transferurile din 1-6 august 2026 s-a aplicat 21%, cu drept de restituire a diferenței de la 1 octombrie 2026; din 7 august până la 30 septembrie 2026, cota de 9% se aplică direct. Pentru livrările de după 30 septembrie 2026, legea nu mai prevede cota de 9%. Tratamentul concret al tranzacției tale trebuie confirmat de notar și, dacă este necesar, de un consultant fiscal.
Ki viseli az áfakülönbözetet?
Az átadáskor alkalmazandó kulcstól és a szerződés árra, illetve áfára vonatkozó kikötéseitől függ. Ne feltételezd automatikusan, hogy a teljes különbözet a vevőt terheli. Kérj írásos szerződésértelmezést.
Beszerezhetem máshonnan a hitelesítéshez szükséges kivonatot?
A közjegyzői hitelesítéshez szükséges telekkönyvi kivonatot a közjegyző az ANCPI infrastruktúráján keresztül igényli. Nincs olyan párhuzamos hivatalos út, amely helyettesítené ezt a folyamatot.
Milyen dokumentumokat kell megőriznem?
Őrizd meg az előszerződést, az előlegfizetés igazolását, a fejlesztővel és a közjegyzővel folytatott levelezést, az időpontfoglalásokat és minden megerősítést az elakadt dokumentumokról vagy műveletekről.