Αλλάζει ο φόρος στην πώληση ακινήτων; Τι είναι πραγματικά τα έντυπα 208 και 209

• 3% / 1% - οι συντελεστές του φόρου στην πώληση το 2026, αμετάβλητοι: 3% αν κατείχες το ακίνητο έως και 3 έτη, 1% πάνω από 3 έτη (άρθρο 111 Φορολογικού κώδικα)
• max(preț, grilă) - η βάση υπολογισμού: η αξία που δηλώνεται στη σύμβαση, αλλά όχι χαμηλότερα από την ελάχιστη αξία της μελέτης αγοράς των συμβολαιογραφικών επιμελητηρίων (άρθρο 111 παρ. (4^1) Φορολογικού κώδικα)
• lunar, până pe 25 - termenul în care notarii depun Formularul 208 pentru actele autentificate în luna anterioară; obligația e a notarului, nu a vânzătorului (art. 113 Cod fiscal, Ordinul ANAF 253/2024)
• 10 ημέρες - η προθεσμία εντός της οποίας υποβάλλεις εσύ το Έντυπο 209, μόνο αν η μεταβίβαση γίνεται εκτός συμβολαιογραφικής ή δικαστικής διαδικασίας (άρθρο 111 Φορολογικού κώδικα)

1. Η σύντομη απάντηση: όχι, ο φόρος δεν αλλάζει

Για τον συνηθισμένο πωλητή που είναι φυσικό πρόσωπο, τίποτα δεν αλλάζει το 2026. Ο φόρος μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας παραμένει εκείνος του άρθρου 111 Φορολογικού κώδικα: 3% της αξίας αν κατείχες το ακίνητο έως και 3 έτη και 1% αν το κατείχες πάνω από 3 έτη. Η βάση υπολογισμού παραμένει ίδια: η αξία που δηλώνουν τα μέρη στη σύμβαση, αλλά όχι χαμηλότερα από την ελάχιστη αξία της μελέτης αγοράς των συμβολαιογραφικών επιμελητηρίων, γνωστής ως πίνακας συμβολαιογραφικών αξιών. Το αφορολόγητο όριο των 450.000 lei δεν υπάρχει πλέον από το 2023.

Σε πώληση μέσω συμβολαιογράφου, ο μηχανισμός παραμένει επίσης αμετάβλητος: ο συμβολαιογράφος υπολογίζει τον φόρο, τον παρακρατεί από το τίμημα κατά τη συμβολαιογραφική επικύρωση και τον αποδίδει στο κράτος. Εσύ δεν υποβάλλεις καμία δήλωση στην ANAF για την ίδια την πώληση.

Αναφορές: άρθρο 111 Φορολογικού κώδικα (συντελεστές 3%/1%, βάση υπολογισμού, παρ. (4^1) για την ελάχιστη αξία της μελέτης αγοράς των συμβολαιογραφικών επιμελητηρίων)· OG 16/2022 (κατάργηση του ορίου των 450.000 lei από την 1η Ιανουαρίου 2023). Για τη συγκεκριμένη περίπτωσή σου, επιβεβαίωσε τον υπολογισμό με τον συμβολαιογράφο.

2. Τι είναι το Έντυπο 208: η δήλωση του συμβολαιογράφου, όχι δική σου

Formularul 208, „Declarație informativă privind impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal”, este depus de notarii publici, nu de vânzători. El există de ani de zile, în baza art. 113 Cod fiscal și a ordinului comun ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016, și cuprinde transferurile autentificate de notar în luna anterioară, cu impozitul reținut pentru fiecare.

• Ποιος το υποβάλλει: ο συμβολαιογράφος, για όλες τις πράξεις μεταβίβασης που επικύρωσε συμβολαιογραφικά.
• Cât de des: lunar, până pe 25 ale lunii următoare celei în care a fost autentificat actul. Până la sfârșitul lui 2023 declarația era semestrială; de acolo vine ideea, încă repetată în presă, a unui termen în iulie.
• Τι περιέχει: τα μέρη, το ακίνητο, την αξία της συναλλαγής και τον παρακρατηθέντα φόρο, πληροφορίες που ο συμβολαιογράφος διαθέτει ούτως ή άλλως από τη συμβολαιογραφικά επικυρωμένη πράξη.
• Τι κάνεις εσύ ως πωλητής: τίποτα. Ο φόρος σου έχει ήδη παρακρατηθεί κατά την υπογραφή και η δήλωση αποτελεί υποχρέωση του συμβολαιογράφου.

Με άλλα λόγια: ναι, η πώλησή σου καταχωρίζεται στα αρχεία της ANAF, αλλά ακριβώς όπως καταχωριζόταν και πριν από πέντε χρόνια. Δεν υπάρχει νέα υποχρέωση ούτε πρόσθετη επίσκεψη στο γκισέ για εσένα.

Referințe: art. 113 Cod fiscal (obligația declarativă a notarilor); ordinul comun 1022/2562/2016 (formularistica 208/209); Ordinul ANAF 253/2024 (modelul actual al Formularului 208, cu depunere lunară).

3. Τι είναι το Έντυπο 209: μόνο μεταβιβάσεις χωρίς συμβολαιογράφο

Το Έντυπο 209 είναι το σπάνιο αντίστοιχο του 208: υποβάλλεται από το φυσικό πρόσωπο, αλλά μόνο όταν η μεταβίβαση της κυριότητας ΔΕΝ περνά ούτε από συμβολαιογράφο ούτε από δικαστήριο. Στην πράξη, τέτοιες περιπτώσεις αποτελούν την εξαίρεση, όχι τον κανόνα. Αν βρίσκεσαι σε αυτή την περίπτωση, υποχρεούσαι να δηλώσεις το εισόδημα στη φορολογική αρχή το αργότερο εντός 10 ημερών από τη μεταβίβαση και η ANAF καθορίζει τον φόρο με πράξη προσδιορισμού φόρου.

• Συνήθης πώληση σε συμβολαιογράφο: δεν υποβάλλεις τίποτα, ο φόρος παρακρατείται κατά τη συμβολαιογραφική επικύρωση και δηλώνεται από τον συμβολαιογράφο με το 208.
• Μεταβίβαση με δικαστική απόφαση (για παράδειγμα απόφαση που υποκαθιστά τη σύμβαση): ούτε εδώ υποβάλλεις 209· το δικαστήριο κοινοποιεί την τελεσίδικη απόφαση στη φορολογική αρχή, που εκδίδει την πράξη προσδιορισμού φόρου.
• Μεταβίβαση εκτός συμβολαιογραφικής ή δικαστικής διαδικασίας: υποβάλλεις το Έντυπο 209 εντός 10 ημερών από τη μεταβίβαση.

Παραπομπές: άρθ. 111 του Φορολογικού κώδικα (δήλωση εντός 10 ημερών για μεταβιβάσεις μέσω διαδικασίας διαφορετικής από τη συμβολαιογραφική ή τη δικαστική· κοινοποίηση των τελεσίδικων αποφάσεων από τα δικαστήρια στη φορολογική αρχή)· κοινή απόφαση 1022/2562/2016.

4. De unde vine confuzia: titlurile despre „termenul ANAF”

La începutul lui iulie 2026, mai multe publicații au scris că „tranzacțiile imobiliare intră în evidența ANAF din iulie”, cu un termen de 27 iulie pentru notari. Obligația e veche și îi privește pe notari, nu pe vânzători. Mai mult, din 2024 Formularul 208 se depune lunar, nu semestrial, deci nici termenul din iulie nu mai e cel real: ANAF primește datele vânzărilor lună de lună.

Ο μηχανισμός είναι κλασικός: μια συνηθισμένη διοικητική προθεσμία, διατυπωμένη χωρίς το πλαίσιό της, γίνεται είδηση για μια υποτιθέμενη αλλαγή. Ο απλός έλεγχος είναι να ρωτήσεις: άλλαξε κάποιος συντελεστής, κάποια βάση υπολογισμού ή κάποια υποχρέωση του πωλητή; Για το 2026, η απάντηση και στα τρία είναι όχι.

5. Πώς υπολογίζεται σωστά ο φόρος πώλησης

Ο υπολογισμός έχει τρία βήματα, όλα αμετάβλητα το 2026:

• Καθορίζεις τη βάση: η αξία που δηλώνεται στη σύμβαση, αλλά όχι μικρότερη από την ελάχιστη αξία του πίνακα συμβολαιογραφικών αξιών. Πρακτικά: max(preț declarat, valoare din grilă).
• Καθορίζεις τον συντελεστή: 3% αν είχες το ακίνητο στην κυριότητά σου έως και 3 έτη, 1% αν το είχες πάνω από 3 έτη, με υπολογισμό από την ημερομηνία απόκτησης έως την ημερομηνία πώλησης.
• Εφαρμόζεις τον συντελεστή στη βάση: ο φόρος παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο κατά τη συμβολαιογραφική επικύρωση, επομένως στην πράξη αφαιρείται από το ποσό που λαμβάνεις.

Παράδειγμα: πουλάς έναντι 90.000 ευρώ ένα διαμέρισμα που έχεις στην κυριότητά σου 2 έτη και η αξία του στον πίνακα συμβολαιογραφικών αξιών είναι 100.000 ευρώ. Η βάση υπολογισμού είναι 100.000 (η αξία του πίνακα, επειδή υπερβαίνει την τιμή), και ο φόρος είναι 3%, δηλαδή το ισόποσο των 3.000 ευρώ σε lei. Γι’ αυτό αξίζει να γνωρίζεις την αξία του πίνακα πριν αποδεχθείς μια τιμή: καθορίζει την ελάχιστη φορολογητέα βάση.

Οι ειδικές περιπτώσεις (κληρονομημένο ακίνητο, δωρεά, επικαρπία ή ψιλή κυριότητα, αγροτική γη εκτός ορίων οικισμού που μεταπωλείται σύντομα) έχουν δικούς τους κανόνες, οι οποίοι εξηγούνται στη σελίδα του υπολογιστή φόρου πώλησης. Αυτός ο οδηγός είναι ενημερωτικός και δεν αντικαθιστά φορολογική ή νομική συμβουλή· για τη δική σου συγκεκριμένη περίπτωση, ρώτησε τον συμβολαιογράφο πριν υπογράψεις.

Συχνές ερωτήσεις