L’impôt sur la vente immobilière change-t-il ? Ce que sont réellement les formulaires 208 et 209
Periodic, presa anunță că „vânzările de locuințe intră în evidența ANAF”. Sună a impozit nou, dar nu este: e declarația informativă pe care notarii o depun oricum, lunar, pentru actele autentificate. Ghidul de față îți arată ce sunt de fapt formularele 208 și 209, cine le depune și cum se calculează corect impozitul la vânzare în 2026, ca să nu iei decizii pe baza unui titlu alarmist.
- L’impôt à la vente NE change PAS en 2026 : 3 % pour une détention jusqu’à 3 ans inclus, 1 % au-delà de 3 ans, sur le maximum entre le prix déclaré et la valeur du barème notarial (art. 111 du Code fiscal).
- Formularul 208 este declarația informativă a NOTARULUI, depusă lunar pentru toate transferurile autentificate. Tu, ca vânzător prin notar, nu depui nimic la ANAF.
- Le formulaire 209 ne vous concerne que si le transfert intervient sans notaire ni tribunal (situations rares) ; vous déclarez alors le revenu dans les 10 jours.
- Titlurile despre „vânzările care intră la ANAF” descriu această raportare a notarilor. E raportare de rutină, nu o schimbare de impozit.
Ce qui vous concerne réellement dans les actualités sur les formulaires 208/209
Avant de réagir à un titre sur « les ventes enregistrées à l’ANAF », vérifiez qui a réellement une obligation et combien vous coûte votre vente.
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Un seul impôt, trois rôles : notaire, ANAF, vendeur
Pour une vente devant notaire, la déclaration à l’ANAF se fait sans votre intervention. Votre seul rôle est de connaître la bonne base et le bon taux.
Si vous vendez devant notaire, la seule véritable décision fiscale concerne le prix par rapport à la valeur du barème.
- 3% / 1% - taux de l’impôt à la vente en 2026, inchangés : 3 % pour une détention jusqu’à 3 ans inclus, 1 % au-delà de 3 ans (art. 111 du Code fiscal)
- max(prix, barème) - base de calcul : valeur déclarée dans le contrat, sans pouvoir être inférieure à la valeur minimale de l’étude de marché des chambres des notaires (art. 111, al. (4^1) du Code fiscal)
- lunar, până pe 25 - termenul în care notarii depun Formularul 208 pentru actele autentificate în luna anterioară; obligația e a notarului, nu a vânzătorului (art. 113 Cod fiscal, Ordinul ANAF 253/2024)
- 10 jours - délai dans lequel vous déposez vous-même le formulaire 209, uniquement si le transfert intervient hors procédure notariale ou judiciaire (art. 111 du Code fiscal)
1. En bref : non, l’impôt ne change pas
Pour un vendeur ordinaire, personne physique, rien ne change en 2026. L’impôt sur le transfert de biens immobiliers reste celui de l’art. 111 du Code fiscal : 3 % de la valeur pour une détention jusqu’à 3 ans inclus et 1 % au-delà de 3 ans. La base de calcul reste la même : la valeur déclarée par les parties dans le contrat, sans pouvoir être inférieure à la valeur minimale de l’étude de marché des chambres des notaires, connue sous le nom de barème notarial. Le seuil non imposable de 450.000 lei n’existe plus depuis 2023.
Pour une vente devant notaire, le mécanisme reste également inchangé : le notaire calcule l’impôt, le retient sur le prix lors de l’authentification et le reverse à l’État. Vous ne déposez aucune déclaration auprès de l’ANAF pour la vente elle-même.
Références : art. 111 du Code fiscal (taux de 3 %/1 %, base de calcul, al. (4^1) pour la valeur minimale de l’étude de marché des chambres des notaires) ; OG 16/2022 (suppression du seuil de 450.000 lei à compter du 1er janvier 2023). Pour votre situation concrète, confirmez le calcul avec le notaire.
2. Qu’est-ce que le formulaire 208 : la déclaration du notaire, pas la vôtre
Formularul 208, „Declarație informativă privind impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal”, este depus de notarii publici, nu de vânzători. El există de ani de zile, în baza art. 113 Cod fiscal și a ordinului comun ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016, și cuprinde transferurile autentificate de notar în luna anterioară, cu impozitul reținut pentru fiecare.
Autrement dit : oui, votre vente entre dans les registres de l’ANAF, mais exactement comme il y a cinq ans. Vous n’avez ni nouvelle obligation ni déplacement supplémentaire au guichet.
Referințe: art. 113 Cod fiscal (obligația declarativă a notarilor); ordinul comun 1022/2562/2016 (formularistica 208/209); Ordinul ANAF 253/2024 (modelul actual al Formularului 208, cu depunere lunară).
3. Qu’est-ce que le formulaire 209 : uniquement les transferts sans notaire
Le formulaire 209 est le pendant peu courant du 208 : il est déposé par la personne physique, mais uniquement lorsque le transfert de propriété ne passe NI par un notaire NI par un tribunal. En pratique, ces situations sont l’exception, pas la règle. Dans ce cas, vous devez déclarer le revenu à l’administration fiscale dans un délai maximal de 10 jours à compter du transfert, et l’ANAF établit l’impôt par avis d’imposition.
- Vente ordinaire devant notaire : vous n’avez rien à déposer ; l’impôt est retenu lors de l’authentification et déclaré par le notaire au moyen du 208.
- Transfert par décision de justice (par exemple une décision tenant lieu de contrat) : vous ne déposez pas non plus de 209 ; le tribunal communique la décision définitive à l’administration fiscale, qui émet l’avis d’imposition.
- Transfert hors procédure notariale ou judiciaire : vous déposez le formulaire 209 dans les 10 jours à compter du transfert.
Références : art. 111 du Code fiscal (déclaration dans les 10 jours pour les transferts par une procédure autre que notariale ou judiciaire ; communication des décisions définitives par les tribunaux à l’administration fiscale) ; arrêté conjoint 1022/2562/2016.
4. De unde vine confuzia: titlurile despre „termenul ANAF”
La începutul lui iulie 2026, mai multe publicații au scris că „tranzacțiile imobiliare intră în evidența ANAF din iulie”, cu un termen de 27 iulie pentru notari. Obligația e veche și îi privește pe notari, nu pe vânzători. Mai mult, din 2024 Formularul 208 se depune lunar, nu semestrial, deci nici termenul din iulie nu mai e cel real: ANAF primește datele vânzărilor lună de lună.
Le mécanisme est classique : une échéance administrative courante, formulée sans contexte, devient une actualité sur un prétendu changement. Le test est simple : un taux, une base de calcul ou une obligation du vendeur a-t-il changé ? Pour 2026, la réponse est non dans les trois cas.
5. Comment calculer correctement l’impôt à la vente
Le calcul comporte trois étapes, toutes inchangées en 2026 :
Exemple : vous vendez pour 90.000 euros un appartement détenu depuis 2 ans, dont la valeur au barème notarial est de 100.000 euros. La base de calcul est de 100.000 (valeur du barème, supérieure au prix), et l’impôt est de 3 %, soit l’équivalent de 3.000 euros en lei. D’où l’intérêt de connaître la valeur du barème avant d’accepter un prix : elle détermine la base minimale d’imposition.
Les cas particuliers (bien hérité, donation, usufruit ou nue-propriété, terrain agricole en zone extravilan rapidement revendu) suivent leurs propres règles, expliquées sur la page du calculateur de l’impôt à la vente. Ce guide est informatif et ne remplace pas un conseil fiscal ou juridique ; pour votre situation exacte, interrogez le notaire avant de signer.
Questions fréquentes
L’impôt sur la vente immobilière change-t-il en 2026 ?
Non. Les taux restent ceux de l’art. 111 du Code fiscal : 3 % si vous avez détenu le bien jusqu’à 3 ans inclus et 1 % au-delà de 3 ans, appliqués à la valeur déclarée dans le contrat, sans pouvoir être inférieure à la valeur minimale de l’étude de marché des chambres des notaires (barème notarial). Aucun nouveau taux, aucune nouvelle base et aucune nouvelle obligation pour le vendeur passant devant notaire.
Dois-je déposer moi-même le formulaire 208 lorsque je vends mon appartement ?
Nu. Formularul 208 este declarația informativă a notarilor publici, depusă lunar, până pe 25 ale lunii următoare, pentru toate transferurile pe care le-au autentificat (art. 113 Cod fiscal; modelul formularului e aprobat prin Ordinul ANAF 253/2024). Tu, ca vânzător printr-un notar, nu depui nimic: notarul reține impozitul la autentificare și îl virează statului.
Quand dois-je déposer le formulaire 209 ?
Uniquement si le transfert de propriété intervient hors procédure notariale ou judiciaire : vous déclarez alors le revenu à l’administration fiscale dans un délai maximal de 10 jours à compter du transfert. Pour les transferts par décision de justice, le tribunal communique la décision définitive à l’administration fiscale, et l’impôt est établi par avis d’imposition ; dans ce cas non plus, vous ne déposez pas le formulaire 209.
« Les ventes de logements entrent dans les registres de l’ANAF à partir de juillet 2026 » : est-ce nouveau ?
Nu. Este raportarea de rutină a notarilor pe Formularul 208, o obligație veche. Din 2024, notarii o depun lunar, nu semestrial, deci ANAF primește datele unei vânzări la câteva săptămâni după semnare, nu abia în iulie. Subiectul revine totuși periodic în presă, formulat ca și cum ar fi o schimbare. Pentru vânzător nu se schimbă nimic: aceleași cote, aceeași bază de calcul, același mecanism de reținere la notar.
Sur quelle valeur l’impôt est-il calculé si je vends sous le prix du barème ?
L’impôt s’applique à la valeur déclarée par les parties dans le contrat, mais si celle-ci est inférieure à la valeur minimale de l’étude de marché des chambres des notaires (barème notarial), la valeur du barème devient la base de calcul. En pratique, la base est le maximum entre le prix déclaré et la valeur du barème.
Le seuil d’exonération de 450.000 lei existe-t-il encore ?
Non. Le seuil a été supprimé à compter du 1er janvier 2023 (OG 16/2022) : l’impôt de 3 % ou de 1 % s’applique donc à la valeur intégrale de la transaction, quel que soit le prix.