Mění se daň při prodeji nemovitostí? Co jsou ve skutečnosti formuláře 208 a 209

• 3% / 1% - sazby daně při prodeji v roce 2026, beze změny: 3% při vlastnictví do 3 let včetně, 1% při vlastnictví déle než 3 roky (čl. 111 daňového zákoníku)
• max(cena, tabulka) - základ výpočtu: hodnota deklarovaná ve smlouvě, nejméně však minimální hodnota z tržní studie notářských komor (čl. 111 odst. (4^1) daňového zákoníku)
• lunar, până pe 25 - termenul în care notarii depun Formularul 208 pentru actele autentificate în luna anterioară; obligația e a notarului, nu a vânzătorului (art. 113 Cod fiscal, Ordinul ANAF 253/2024)
• 10 dnů - lhůta pro podání formuláře 209 vámi, pouze pokud k převodu dochází mimo notářský nebo soudní postup (čl. 111 daňového zákoníku)

1. Stručná odpověď: ne, daň se nemění

Pro běžného prodávajícího, fyzickou osobu, se v roce 2026 nic nemění. Daň z převodu vlastnictví nemovitostí zůstává podle čl. 111 daňového zákoníku: 3% z hodnoty, pokud jste nemovitost vlastnili do 3 let včetně, a 1%, pokud jste ji vlastnili déle než 3 roky. Základ výpočtu zůstává stejný: hodnota deklarovaná stranami ve smlouvě, nejméně však minimální hodnota z tržní studie notářských komor známé jako notářská oceňovací tabulka. Nezdanitelná hranice 450.000 lei od roku 2023 již neexistuje.

U prodeje prostřednictvím notáře zůstává nezměněn i mechanismus: notář vypočítá daň, při notářském ověření ji srazí z ceny a odvede státu. Vy za samotný prodej nepodáváte u ANAF žádné přiznání.

Odkazy: čl. 111 daňového zákoníku (sazby 3%/1%, základ výpočtu, odst. (4^1) o minimální hodnotě z tržní studie notářských komor); OG 16/2022 (zrušení hranice 450.000 lei od 1. ledna 2023). Pro svůj konkrétní případ si výpočet potvrďte s notářem.

2. Co je formulář 208: přiznání notáře, nikoli vaše

Formularul 208, „Declarație informativă privind impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal”, este depus de notarii publici, nu de vânzători. El există de ani de zile, în baza art. 113 Cod fiscal și a ordinului comun ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016, și cuprinde transferurile autentificate de notar în luna anterioară, cu impozitul reținut pentru fiecare.

• Kdo jej podává: notář za všechny převodní listiny, které notářsky ověřil.
• Cât de des: lunar, până pe 25 ale lunii următoare celei în care a fost autentificat actul. Până la sfârșitul lui 2023 declarația era semestrială; de acolo vine ideea, încă repetată în presă, a unui termen în iulie.
• Co obsahuje: strany, nemovitost, hodnotu transakce a sraženou daň, tedy informace, které notář již má z ověřené listiny.
• Co děláte vy jako prodávající: nic. Daň vám již byla sražena při podpisu a hlášení je povinností notáře.

Jinými slovy: ano, váš prodej se dostane do evidence ANAF, ale přesně tak jako před pěti lety. Nevzniká vám žádná nová povinnost ani další cesta na přepážku.

Referințe: art. 113 Cod fiscal (obligația declarativă a notarilor); ordinul comun 1022/2562/2016 (formularistica 208/209); Ordinul ANAF 253/2024 (modelul actual al Formularului 208, cu depunere lunară).

3. Co je formulář 209: pouze převody bez notáře

Formulář 209 je vzácně používaným protějškem formuláře 208: podává jej fyzická osoba, ale pouze tehdy, když převod vlastnictví NEPROBÍHÁ ani prostřednictvím notáře, ani soudu. V praxi jsou takové situace výjimkou, nikoli pravidlem. Týká-li se vás tento případ, musíte příjem přiznat správci daně nejpozději do 10 dnů od převodu a ANAF stanoví daň daňovým výměrem.

• Běžný prodej u notáře: nic nepodáváte, daň se srazí při notářském ověření a notář ji vykáže na formuláři 208.
• Převod na základě soudního rozhodnutí (například rozhodnutí nahrazujícího smlouvu): ani zde nepodáváte 209; soud oznámí pravomocné rozhodnutí správci daně, který vydá daňový výměr.
• Převod mimo notářský nebo soudní postup: podáte formulář 209 do 10 dnů od převodu.

Odkazy: čl. 111 daňového zákoníku (přiznání do 10 dnů u převodů jiným než notářským nebo soudním postupem; oznamování pravomocných rozhodnutí soudy správci daně); společné nařízení 1022/2562/2016.

4. De unde vine confuzia: titlurile despre „termenul ANAF”

La începutul lui iulie 2026, mai multe publicații au scris că „tranzacțiile imobiliare intră în evidența ANAF din iulie”, cu un termen de 27 iulie pentru notari. Obligația e veche și îi privește pe notari, nu pe vânzători. Mai mult, din 2024 Formularul 208 se depune lunar, nu semestrial, deci nici termenul din iulie nu mai e cel real: ANAF primește datele vânzărilor lună de lună.

Mechanismus je klasický: rutinní administrativní termín se bez kontextu mění ve zprávu o údajné změně. Jednoduchý test je zeptat se: změnila se nějaká sazba, základ výpočtu nebo povinnost prodávajícího? Pro rok 2026 je odpověď na všechny tři otázky ne.

5. Jak správně vypočítat daň při prodeji

Výpočet má tři kroky, všechny v roce 2026 beze změny:

• Určíte základ: hodnotu deklarovanou ve smlouvě, nejméně však minimální hodnotu z notářské oceňovací tabulky. Prakticky: max(deklarovaná cena, hodnota z tabulky).
• Určíte sazbu: 3% při vlastnictví nemovitosti do 3 let včetně, 1% při vlastnictví déle než 3 roky, počítáno od data nabytí do data prodeje.
• Uplatníte sazbu na základ: daň srazí notář při notářském ověření, takže ji v praxi uvidíte odečtenou z částky, kterou obdržíte.

Příklad: prodáváte za 90.000 euro byt, který vlastníte 2 roky, a jeho hodnota z notářské oceňovací tabulky je 100.000 euro. Základem výpočtu je 100.000 (tabulková hodnota, protože je vyšší než cena) a daň činí 3%, tedy 3.000 euro v přepočtu na lei. Proto stojí za to znát tabulkovou hodnotu, než přijmete cenu: určuje minimální základ daně.

Zvláštní případy (zděděná nemovitost, darování, požívací právo nebo holé vlastnictví, rychle znovu prodaný zemědělský pozemek v extravilánu) mají vlastní pravidla vysvětlená na stránce kalkulačky daně při prodeji. Tento průvodce má informativní charakter a nenahrazuje daňové ani právní poradenství; na svůj konkrétní případ se před podpisem zeptejte notáře.

Časté otázky