Cambia l’imposta sulla vendita degli immobili? Che cosa sono davvero i moduli 208 e 209

• 3% / 1% - le aliquote dell’imposta sulla vendita nel 2026, invariate: 3% se hai posseduto l’immobile fino a 3 anni inclusi, 1% oltre 3 anni (art. 111 del Codice tributario)
• max(prezzo, tabella) - base di calcolo: valore dichiarato nel contratto, ma non inferiore al valore minimo dello studio di mercato delle camere dei notai (art. 111 comma (4^1) del Codice tributario)
• lunar, până pe 25 - termenul în care notarii depun Formularul 208 pentru actele autentificate în luna anterioară; obligația e a notarului, nu a vânzătorului (art. 113 Cod fiscal, Ordinul ANAF 253/2024)
• 10 giorni - termine entro cui presenti tu il Modulo 209, soltanto se il trasferimento avviene al di fuori della procedura notarile o giudiziaria (art. 111 del Codice tributario)

1. La risposta in breve: no, l’imposta non cambia

Per il normale venditore, persona fisica, nel 2026 non cambia nulla. L’imposta sul trasferimento delle proprietà immobiliari resta quella dell’art. 111 del Codice tributario: 3% del valore se hai posseduto l’immobile fino a 3 anni inclusi e 1% se lo hai posseduto per oltre 3 anni. La base di calcolo resta la stessa: il valore dichiarato dalle parti nel contratto, ma non inferiore al valore minimo dello studio di mercato delle camere dei notai, noto come tabella dei valori notarili. La soglia non imponibile di 450.000 lei non esiste più dal 2023.

Per una vendita tramite notaio, anche il meccanismo resta invariato: il notaio calcola l’imposta, la trattiene dal prezzo all’autenticazione e la versa allo Stato. Tu non presenti alcuna dichiarazione all’ANAF per la vendita in sé.

Riferimenti: art. 111 del Codice tributario (aliquote del 3%/1%, base di calcolo, comma (4^1) per il valore minimo dello studio di mercato delle camere dei notai); OG 16/2022 (eliminazione della soglia di 450.000 lei dal 1 gennaio 2023). Per la tua situazione concreta, conferma il calcolo con il notaio.

2. Che cos’è il Modulo 208: la dichiarazione del notaio, non la tua

Formularul 208, „Declarație informativă privind impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal”, este depus de notarii publici, nu de vânzători. El există de ani de zile, în baza art. 113 Cod fiscal și a ordinului comun ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016, și cuprinde transferurile autentificate de notar în luna anterioară, cu impozitul reținut pentru fiecare.

• Chi lo presenta: il notaio pubblico, per tutti gli atti di trasferimento che ha autenticato.
• Cât de des: lunar, până pe 25 ale lunii următoare celei în care a fost autentificat actul. Până la sfârșitul lui 2023 declarația era semestrială; de acolo vine ideea, încă repetată în presă, a unui termen în iulie.
• Che cosa contiene: le parti, l’immobile, il valore della transazione e l’imposta trattenuta, informazioni di cui il notaio dispone comunque dall’atto autenticato.
• Che cosa fai tu come venditore: nulla. L’imposta ti è già stata trattenuta alla firma e la comunicazione è un obbligo del notaio.

In altre parole: sì, la tua vendita entra nei registri ANAF, ma esattamente come accadeva cinque anni fa. Non hai un nuovo obbligo né devi fare un ulteriore passaggio allo sportello.

Referințe: art. 113 Cod fiscal (obligația declarativă a notarilor); ordinul comun 1022/2562/2016 (formularistica 208/209); Ordinul ANAF 253/2024 (modelul actual al Formularului 208, cu depunere lunară).

3. Che cos’è il Modulo 209: soltanto trasferimenti senza notaio

Il Modulo 209 è il raro corrispettivo del 208: viene presentato dalla persona fisica, ma soltanto quando il trasferimento della proprietà NON passa né dal notaio né dal tribunale. Nella pratica, queste situazioni sono l’eccezione, non la regola. Se ti trovi in questo caso, hai l’obbligo di dichiarare il reddito all’organo fiscale entro un massimo di 10 giorni dal trasferimento, e l’ANAF determina l’imposta con un provvedimento di imposizione.

• Vendita ordinaria dal notaio: non presenti nulla, l’imposta viene trattenuta all’autenticazione e comunicata dal notaio tramite il 208.
• Trasferimento mediante sentenza (ad esempio una sentenza che tiene luogo del contratto): neppure qui presenti il 209; il tribunale comunica la decisione definitiva all’organo fiscale, che emette il provvedimento di imposizione.
• Trasferimento al di fuori della procedura notarile o giudiziaria: presenti il Modulo 209 entro 10 giorni dal trasferimento.

Riferimenti: art. 111 del Codice tributario (dichiarazione entro 10 giorni per i trasferimenti con procedura diversa da quella notarile o giudiziaria; comunicazione delle sentenze definitive dai tribunali all’organo fiscale); ordine congiunto 1022/2562/2016.

4. De unde vine confuzia: titlurile despre „termenul ANAF”

La începutul lui iulie 2026, mai multe publicații au scris că „tranzacțiile imobiliare intră în evidența ANAF din iulie”, cu un termen de 27 iulie pentru notari. Obligația e veche și îi privește pe notari, nu pe vânzători. Mai mult, din 2024 Formularul 208 se depune lunar, nu semestrial, deci nici termenul din iulie nu mai e cel real: ANAF primește datele vânzărilor lună de lună.

Il meccanismo è classico: una scadenza amministrativa di routine, formulata senza contesto, diventa una notizia su un presunto cambiamento. Basta chiedersi: è cambiata un’aliquota, una base di calcolo o un obbligo del venditore? Per il 2026, la risposta a tutte e tre le domande è no.

5. Come calcolare correttamente l’imposta sulla vendita

Il calcolo prevede tre passaggi, tutti invariati nel 2026:

• Stabilisci la base: il valore dichiarato nel contratto, ma non inferiore al valore minimo della tabella dei valori notarili. In pratica: max(prezzo dichiarato, valore della tabella).
• Stabilisci l’aliquota: 3% se hai posseduto l’immobile fino a 3 anni inclusi, 1% se lo hai posseduto per oltre 3 anni, calcolati dalla data di acquisizione alla data di vendita.
• Applichi l’aliquota alla base: il notaio trattiene l’imposta all’autenticazione, quindi la vedi di fatto detratta dall’importo che ricevi.

Esempio: vendi per 90.000 euro un appartamento posseduto per 2 anni, il cui valore nella tabella dei valori notarili è di 100.000 euro. La base di calcolo è 100.000 (il valore della tabella, superiore al prezzo) e l’imposta è del 3%, cioè 3.000 euro nell’equivalente in lei. Per questo conviene conoscere il valore della tabella prima di accettare un prezzo: determina la base imponibile minima.

I casi particolari (immobile ereditato, donazione, usufrutto o nuda proprietà, terreno agricolo extravilan rivenduto in tempi brevi) hanno regole proprie, spiegate nella pagina del calcolatore dell’imposta sulla vendita. Questa guida è informativa e non sostituisce la consulenza fiscale o legale; per la tua situazione specifica, chiedi al notaio prima della firma.

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