Mení sa daň pri predaji nehnuteľností? Čo sú v skutočnosti formuláre 208 a 209

• 3% / 1% - sadzby dane pri predaji v roku 2026, nezmenené: 3%, ak si nehnuteľnosť vlastnil najviac 3 roky vrátane, 1% pri viac ako 3 rokoch (čl. 111 Daňového zákonníka)
• max(preț, grilă) - základ výpočtu: hodnota uvedená v zmluve, nie však nižšia než minimálna hodnota z trhovej štúdie notárskych komôr (čl. 111 ods. (4^1) Daňového zákonníka)
• lunar, până pe 25 - termenul în care notarii depun Formularul 208 pentru actele autentificate în luna anterioară; obligația e a notarului, nu a vânzătorului (art. 113 Cod fiscal, Ordinul ANAF 253/2024)
• 10 dní - lehota, v ktorej podávaš formulár 209 ty, iba ak sa prevod uskutoční mimo notárskeho alebo súdneho konania (čl. 111 Daňového zákonníka)

1. Stručná odpoveď: nie, daň sa nemení

Pre bežného predávajúceho, fyzickú osobu, sa v roku 2026 nič nemení. Daň z prevodu nehnuteľností zostáva podľa čl. 111 Daňového zákonníka: 3% z hodnoty, ak si nehnuteľnosť vlastnil najviac 3 roky vrátane, a 1%, ak si ju vlastnil viac ako 3 roky. Základ výpočtu zostáva rovnaký: hodnota, ktorú strany deklarujú v zmluve, nie však nižšia než minimálna hodnota z trhovej štúdie notárskych komôr, známej ako notárska oceňovacia tabuľka. Nezdaniteľná hranica 450.000 lei od roku 2023 už neexistuje.

Pri predaji cez notára zostáva nezmenený aj mechanizmus: notár vypočíta daň, zrazí ju z ceny pri osvedčení a odvedie ju štátu. Ty nepodávaš ANAF žiadne priznanie za samotný predaj.

Referencie: čl. 111 Daňového zákonníka (sadzby 3%/1%, základ výpočtu, ods. (4^1) pre minimálnu hodnotu z trhovej štúdie notárskych komôr); OG 16/2022 (zrušenie hranice 450.000 lei od 1. januára 2023). Pre svoju konkrétnu situáciu si výpočet potvrď s notárom.

2. Čo je formulár 208: hlásenie notára, nie tvoje

Formularul 208, „Declarație informativă privind impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal”, este depus de notarii publici, nu de vânzători. El există de ani de zile, în baza art. 113 Cod fiscal și a ordinului comun ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016, și cuprinde transferurile autentificate de notar în luna anterioară, cu impozitul reținut pentru fiecare.

• Kto ho podáva: verejný notár za všetky prevodné listiny, ktoré osvedčil.
• Cât de des: lunar, până pe 25 ale lunii următoare celei în care a fost autentificat actul. Până la sfârșitul lui 2023 declarația era semestrială; de acolo vine ideea, încă repetată în presă, a unui termen în iulie.
• Čo obsahuje: strany, nehnuteľnosť, hodnotu transakcie a zrazenú daň, teda informácie, ktoré notár aj tak má z osvedčenej listiny.
• Čo robíš ty ako predávajúci: nič. Daň ti už bola zrazená pri podpise a hlásenie je povinnosťou notára.

Inými slovami: áno, tvoj predaj sa dostane do evidencie ANAF, ale presne tak, ako sa tam dostával aj pred piatimi rokmi. Nemáš novú povinnosť ani ďalšiu cestu na úrad.

Referințe: art. 113 Cod fiscal (obligația declarativă a notarilor); ordinul comun 1022/2562/2016 (formularistica 208/209); Ordinul ANAF 253/2024 (modelul actual al Formularului 208, cu depunere lunară).

3. Čo je formulár 209: iba prevody bez notára

Formulár 209 je zriedkavým náprotivkom 208: podáva ho fyzická osoba, ale iba vtedy, keď prevod vlastníckeho práva NEPRECHÁDZA ani cez notára, ani cez súd. V praxi sú takéto situácie výnimkou, nie pravidlom. Ak sa ťa to týka, máš povinnosť priznať príjem daňovému orgánu najneskôr do 10 dní od prevodu a ANAF stanoví daň rozhodnutím o vyrubení dane.

• Bežný predaj u notára: nič nepodávaš, daň sa zrazí pri osvedčení a notár ju oznámi na 208.
• Prevod na základe súdneho rozhodnutia (napríklad rozhodnutia nahrádzajúceho zmluvu): ani tu nepodávaš 209; súd oznámi právoplatné rozhodnutie daňovému orgánu, ktorý vydá rozhodnutie o vyrubení dane.
• Prevod mimo notárskeho alebo súdneho konania: podávaš formulár 209 do 10 dní od prevodu.

Referencie: čl. 111 Daňového zákonníka (priznanie do 10 dní pri prevodoch iným postupom než notárskym alebo súdnym; oznamovanie právoplatných rozhodnutí súdmi daňovému orgánu); spoločná vyhláška 1022/2562/2016.

4. De unde vine confuzia: titlurile despre „termenul ANAF”

La începutul lui iulie 2026, mai multe publicații au scris că „tranzacțiile imobiliare intră în evidența ANAF din iulie”, cu un termen de 27 iulie pentru notari. Obligația e veche și îi privește pe notari, nu pe vânzători. Mai mult, din 2024 Formularul 208 se depune lunar, nu semestrial, deci nici termenul din iulie nu mai e cel real: ANAF primește datele vânzărilor lună de lună.

Mechanizmus je typický: bežný administratívny termín formulovaný bez kontextu sa stáva správou o údajnej zmene. Jednoduchým testom je otázka: zmenila sa nejaká sadzba, základ výpočtu alebo povinnosť predávajúceho? Na rok 2026 je odpoveď na všetky tri otázky nie.

5. Ako správne vypočítať daň pri predaji

Výpočet má tri kroky, všetky v roku 2026 nezmenené:

• Určíš základ: hodnota uvedená v zmluve, nie však nižšia než minimálna hodnota z notárskej oceňovacej tabuľky. V praxi: max(preț declarat, valoare din grilă).
• Určíš sadzbu: 3%, ak si nehnuteľnosť vlastnil najviac 3 roky vrátane, 1%, ak si ju vlastnil viac ako 3 roky, počítané od dátumu nadobudnutia do dátumu predaja.
• Uplatníš sadzbu na základ: daň zrazí notár pri osvedčení, takže ju v praxi vidíš odpočítanú zo sumy, ktorú dostaneš.

Príklad: za 90.000 eur predávaš byt, ktorý si vlastnil 2 roky, a jeho hodnota z notárskej oceňovacej tabuľky je 100.000 eur. Základom výpočtu je 100.000 (hodnota z tabuľky, pretože je vyššia než cena) a daň je 3%, teda 3.000 eur v ekvivalente lei. Preto sa oplatí poznať hodnotu z tabuľky skôr, než prijmeš cenu: určuje minimálny základ dane.

Osobitné prípady (zdedená nehnuteľnosť, darovanie, požívacie právo alebo holé vlastníctvo, rýchlo opätovne predaný poľnohospodársky pozemok v extraviláne) majú vlastné pravidlá vysvetlené na stránke kalkulačky dane pri predaji. Tento návod má informačný charakter a nenahrádza daňové ani právne poradenstvo; o svojej konkrétnej situácii sa pred podpisom poraď s notárom.

Časté otázky