Czy zmienia się podatek od sprzedaży nieruchomości? Czym naprawdę są formularze 208 i 209

• 3% / 1% - stawki podatku od sprzedaży w 2026, bez zmian: 3% przy posiadaniu nieruchomości do 3 lat włącznie, 1% powyżej 3 lat (art. 111 Kodeksu podatkowego)
• max(cena, tabela) - podstawa obliczenia: wartość zadeklarowana w umowie, ale nie niższa od minimalnej wartości z opracowania rynkowego izb notarialnych (art. 111 ust. (4^1) Kodeksu podatkowego)
• lunar, până pe 25 - termenul în care notarii depun Formularul 208 pentru actele autentificate în luna anterioară; obligația e a notarului, nu a vânzătorului (art. 113 Cod fiscal, Ordinul ANAF 253/2024)
• 10 dni - termin złożenia przez Ciebie Formularza 209, wyłącznie jeśli przeniesienie następuje poza procedurą notarialną lub sądową (art. 111 Kodeksu podatkowego)

1. Odpowiedź w skrócie: nie, podatek się nie zmienia

Dla zwykłego sprzedającego będącego osobą fizyczną nic nie zmienia się w 2026. Podatek od przeniesienia własności nieruchomości pozostaje taki jak w art. 111 Kodeksu podatkowego: 3% wartości przy posiadaniu nieruchomości do 3 lat włącznie i 1% przy posiadaniu ponad 3 lata. Podstawa obliczenia pozostaje taka sama: wartość zadeklarowana przez strony w umowie, ale nie niższa od minimalnej wartości z opracowania rynkowego izb notarialnych, znanego jako notarialna tabela wartości. Próg wolny od podatku 450.000 lei nie istnieje od 2023.

Przy sprzedaży przez notariusza mechanizm również się nie zmienia: notariusz oblicza podatek, pobiera go z ceny przy uwierzytelnieniu i przekazuje państwu. Nie składasz w ANAF żadnej deklaracji dotyczącej samej sprzedaży.

Źródła: art. 111 Kodeksu podatkowego (stawki 3%/1%, podstawa obliczenia, ust. (4^1) dotyczący minimalnej wartości z opracowania rynkowego izb notarialnych); OG 16/2022 (zniesienie progu 450.000 lei od 1 stycznia 2023). W swojej konkretnej sytuacji potwierdź obliczenie z notariuszem.

2. Czym jest Formularz 208: deklaracja notariusza, nie Twoja

Formularul 208, „Declarație informativă privind impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal”, este depus de notarii publici, nu de vânzători. El există de ani de zile, în baza art. 113 Cod fiscal și a ordinului comun ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016, și cuprinde transferurile autentificate de notar în luna anterioară, cu impozitul reținut pentru fiecare.

• Kto składa: notariusz publiczny, dla wszystkich uwierzytelnionych przez siebie czynności przeniesienia własności.
• Cât de des: lunar, până pe 25 ale lunii următoare celei în care a fost autentificat actul. Până la sfârșitul lui 2023 declarația era semestrială; de acolo vine ideea, încă repetată în presă, a unui termen în iulie.
• Co zawiera: strony, nieruchomość, wartość transakcji i pobrany podatek, czyli informacje, które notariusz i tak ma z uwierzytelnionej czynności.
• Co robisz jako sprzedający: nic. Podatek został już pobrany przy podpisaniu, a sprawozdawczość jest obowiązkiem notariusza.

Innymi słowy: tak, Twoja sprzedaż trafia do ewidencji ANAF, ale dokładnie tak, jak trafiała pięć lat temu. Nie ma nowego obowiązku ani dodatkowej wizyty w urzędzie.

Referințe: art. 113 Cod fiscal (obligația declarativă a notarilor); ordinul comun 1022/2562/2016 (formularistica 208/209); Ordinul ANAF 253/2024 (modelul actual al Formularului 208, cu depunere lunară).

3. Czym jest Formularz 209: tylko przeniesienia własności bez notariusza

Formularz 209 to rzadko stosowany odpowiednik 208: składa go osoba fizyczna, ale tylko wtedy, gdy przeniesienie własności NIE odbywa się ani przez notariusza, ani przez sąd. W praktyce takie sytuacje są wyjątkiem, nie regułą. Jeśli dotyczy to Ciebie, masz obowiązek zgłosić dochód organowi podatkowemu w ciągu maksymalnie 10 dni od przeniesienia, a ANAF ustala podatek decyzją podatkową.

• Zwykła sprzedaż u notariusza: niczego nie składasz, podatek jest pobierany przy uwierzytelnieniu i zgłaszany przez notariusza na 208.
• Przeniesienie na podstawie orzeczenia sądowego (na przykład orzeczenia zastępującego umowę): także tutaj nie składasz 209; sąd przekazuje prawomocne orzeczenie organowi podatkowemu, który wydaje decyzję podatkową.
• Przeniesienie poza procedurą notarialną lub sądową: składasz Formularz 209 w ciągu 10 dni od przeniesienia.

Źródła: art. 111 Kodeksu podatkowego (zgłoszenie w ciągu 10 dni przy przeniesieniach w procedurze innej niż notarialna lub sądowa; przekazywanie prawomocnych orzeczeń przez sądy organowi podatkowemu); wspólne zarządzenie 1022/2562/2016.

4. De unde vine confuzia: titlurile despre „termenul ANAF”

La începutul lui iulie 2026, mai multe publicații au scris că „tranzacțiile imobiliare intră în evidența ANAF din iulie”, cu un termen de 27 iulie pentru notari. Obligația e veche și îi privește pe notari, nu pe vânzători. Mai mult, din 2024 Formularul 208 se depune lunar, nu semestrial, deci nici termenul din iulie nu mai e cel real: ANAF primește datele vânzărilor lună de lună.

Mechanizm jest klasyczny: rutynowy termin administracyjny, podany bez kontekstu, staje się wiadomością o rzekomej zmianie. Prosty test to pytanie: czy zmieniła się jakakolwiek stawka, podstawa obliczenia lub obowiązek sprzedającego? W odniesieniu do 2026 odpowiedź na wszystkie trzy brzmi: nie.

5. Jak prawidłowo obliczać podatek od sprzedaży

Obliczenie obejmuje trzy kroki, wszystkie niezmienione w 2026:

• Ustalasz podstawę: wartość zadeklarowana w umowie, ale nie niższa od minimalnej wartości z tabeli notarialnej. W praktyce: max(zadeklarowana cena, wartość z tabeli).
• Ustalasz stawkę: 3% przy posiadaniu nieruchomości do 3 lat włącznie, 1% przy posiadaniu ponad 3 lata, licząc od daty nabycia do daty sprzedaży.
• Stosujesz stawkę do podstawy: podatek pobiera notariusz przy uwierzytelnieniu, więc w praktyce widzisz go odjętego od kwoty, którą otrzymujesz.

Przykład: sprzedajesz za 90.000 euro mieszkanie posiadane przez 2 lata, a jego wartość w tabeli notarialnej wynosi 100.000 euro. Podstawa obliczenia to 100.000 (wartość z tabeli, ponieważ jest wyższa od ceny), a podatek wynosi 3%, czyli 3.000 euro w równowartości w lei. Dlatego warto poznać wartość z tabeli przed zaakceptowaniem ceny: decyduje ona o minimalnej podstawie opodatkowania.

Szczególne przypadki (odziedziczona nieruchomość, darowizna, użytkowanie lub naga własność, szybko odsprzedany grunt rolny extravilan) mają własne zasady, wyjaśnione na stronie kalkulatora podatku od sprzedaży. Ten poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje doradztwa podatkowego ani prawnego; w sprawie swojej konkretnej sytuacji zapytaj notariusza przed podpisaniem.

Najczęściej zadawane pytania