Ändert sich die Steuer beim Immobilienverkauf? Was die Formulare 208 und 209 tatsächlich sind

• 3% / 1% - die unveränderten Steuersätze beim Verkauf 2026: 3% bei einer Eigentumsdauer von bis zu einschließlich 3 Jahren, 1% bei mehr als 3 Jahren (Art. 111 Steuergesetzbuch)
• max(Preis, Tabellenwert) - Berechnungsgrundlage: der im Vertrag angegebene Wert, mindestens jedoch der Mindestwert aus der Marktstudie der Notarkammern (Art. 111 Abs. (4^1) Steuergesetzbuch)
• lunar, până pe 25 - termenul în care notarii depun Formularul 208 pentru actele autentificate în luna anterioară; obligația e a notarului, nu a vânzătorului (art. 113 Cod fiscal, Ordinul ANAF 253/2024)
• 10 Tage - Frist, innerhalb derer du Formular 209 einreichst, ausschließlich wenn die Übertragung außerhalb eines notariellen oder gerichtlichen Verfahrens erfolgt (Art. 111 Steuergesetzbuch)

1. Die Antwort in Kürze: Nein, die Steuer ändert sich nicht

Für den gewöhnlichen Verkäufer als natürliche Person ändert sich 2026 nichts. Die Steuer auf die Übertragung von Immobilien bleibt die aus Art. 111 Steuergesetzbuch: 3% des Werts bei einer Eigentumsdauer von bis zu einschließlich 3 Jahren und 1% bei mehr als 3 Jahren. Die Berechnungsgrundlage bleibt dieselbe: der von den Parteien im Vertrag angegebene Wert, mindestens jedoch der Mindestwert aus der Marktstudie der Notarkammern, bekannt als notarielle Werttabelle. Den Freibetrag von 450.000 Lei gibt es seit 2023 nicht mehr.

Auch bei einem Verkauf über einen Notar bleibt der Ablauf unverändert: Der Notar berechnet die Steuer, behält sie bei der Beurkundung vom Kaufpreis ein und führt sie an den Staat ab. Du reichst für den Verkauf selbst keine Erklärung bei ANAF ein.

Rechtsgrundlagen: Art. 111 Steuergesetzbuch (Sätze von 3%/1%, Berechnungsgrundlage, Abs. (4^1) zum Mindestwert aus der Marktstudie der Notarkammern); OG 16/2022 (Abschaffung des Freibetrags von 450.000 Lei zum 1. Januar 2023). Lass die Berechnung für deinen konkreten Fall vom Notar bestätigen.

2. Was ist Formular 208: die Erklärung des Notars, nicht deine

Formularul 208, „Declarație informativă privind impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal”, este depus de notarii publici, nu de vânzători. El există de ani de zile, în baza art. 113 Cod fiscal și a ordinului comun ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016, și cuprinde transferurile autentificate de notar în luna anterioară, cu impozitul reținut pentru fiecare.

• Wer es einreicht: der Notar, für alle von ihm beurkundeten Übertragungen.
• Cât de des: lunar, până pe 25 ale lunii următoare celei în care a fost autentificat actul. Până la sfârșitul lui 2023 declarația era semestrială; de acolo vine ideea, încă repetată în presă, a unui termen în iulie.
• Was es enthält: die Parteien, die Immobilie, den Transaktionswert und die einbehaltene Steuer – Informationen, die dem Notar ohnehin aus der beurkundeten Urkunde vorliegen.
• Was du als Verkäufer tust: nichts. Die Steuer wurde bereits bei der Unterzeichnung einbehalten; die Meldung ist Pflicht des Notars.

Mit anderen Worten: Ja, dein Verkauf wird bei ANAF erfasst, aber genauso wie vor fünf Jahren. Für dich gibt es keine neue Pflicht und keinen zusätzlichen Gang zum Schalter.

Referințe: art. 113 Cod fiscal (obligația declarativă a notarilor); ordinul comun 1022/2562/2016 (formularistica 208/209); Ordinul ANAF 253/2024 (modelul actual al Formularului 208, cu depunere lunară).

3. Was ist Formular 209: nur Übertragungen ohne Notar

Formular 209 ist das seltene Gegenstück zu 208: Es wird von der natürlichen Person eingereicht, aber nur, wenn die Eigentumsübertragung WEDER über einen Notar NOCH über ein Gericht erfolgt. In der Praxis sind solche Fälle die Ausnahme, nicht die Regel. Trifft das auf dich zu, musst du die Einkünfte spätestens 10 Tage nach der Übertragung bei der Steuerbehörde erklären. ANAF setzt die Steuer dann per Steuerbescheid fest.

• Gewöhnlicher Verkauf beim Notar: Du reichst nichts ein; die Steuer wird bei der Beurkundung einbehalten und vom Notar mit 208 gemeldet.
• Übertragung durch Gerichtsurteil (zum Beispiel ein Urteil, das einen Vertrag ersetzt): Auch hier reichst du kein 209 ein; das Gericht übermittelt die rechtskräftige Entscheidung an die Steuerbehörde, die den Steuerbescheid erlässt.
• Übertragung außerhalb eines notariellen oder gerichtlichen Verfahrens: Du reichst Formular 209 innerhalb von 10 Tagen nach der Übertragung ein.

Rechtsgrundlagen: Art. 111 Steuergesetzbuch (Erklärung innerhalb von 10 Tagen bei Übertragungen in einem anderen als dem notariellen oder gerichtlichen Verfahren; Übermittlung rechtskräftiger Entscheidungen durch Gerichte an die Steuerbehörde); gemeinsamer Erlass 1022/2562/2016.

4. De unde vine confuzia: titlurile despre „termenul ANAF”

La începutul lui iulie 2026, mai multe publicații au scris că „tranzacțiile imobiliare intră în evidența ANAF din iulie”, cu un termen de 27 iulie pentru notari. Obligația e veche și îi privește pe notari, nu pe vânzători. Mai mult, din 2024 Formularul 208 se depune lunar, nu semestrial, deci nici termenul din iulie nu mai e cel real: ANAF primește datele vânzărilor lună de lună.

Der Mechanismus ist typisch: Ein routinemäßiger Verwaltungstermin wird ohne Kontext formuliert und zur Nachricht über eine vermeintliche Änderung. Die einfache Prüffrage lautet: Hat sich ein Steuersatz, eine Berechnungsgrundlage oder eine Pflicht des Verkäufers geändert? Für 2026 lautet die Antwort in allen drei Fällen Nein.

5. So wird die Steuer beim Verkauf korrekt berechnet

Die Berechnung umfasst drei Schritte, die 2026 alle unverändert bleiben:

• Du bestimmst die Grundlage: den im Vertrag angegebenen Wert, mindestens jedoch den Mindestwert aus der notariellen Werttabelle. Praktisch: max(angegebener Preis, Tabellenwert).
• Du bestimmst den Satz: 3%, wenn du die Immobilie bis zu einschließlich 3 Jahre besessen hast, 1% bei mehr als 3 Jahren, gerechnet vom Erwerbsdatum bis zum Verkaufsdatum.
• Du wendest den Satz auf die Grundlage an: Die Steuer wird bei der Beurkundung vom Notar einbehalten und daher praktisch von dem Betrag abgezogen, den du erhältst.

Beispiel: Du verkaufst eine Wohnung, die du 2 Jahre besessen hast, für 90.000 Euro; ihr Wert laut notarieller Werttabelle beträgt 100.000 Euro. Die Berechnungsgrundlage ist 100.000 (der Tabellenwert, weil er höher als der Preis ist), und die Steuer beträgt 3%, also den Gegenwert von 3.000 Euro in Lei. Deshalb lohnt es sich, den Tabellenwert zu kennen, bevor du einem Preis zustimmst: Er bestimmt die Mindestbesteuerungsgrundlage.

Sonderfälle (geerbte Immobilie, Schenkung, Nießbrauch oder bloßes Eigentum, rasch weiterverkauftes landwirtschaftliches Grundstück im Extravilan) haben eigene Regeln, die auf der Seite des Rechners für die Steuer beim Verkauf erklärt werden. Dieser Ratgeber dient der Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; frage für deinen konkreten Fall vor der Unterzeichnung den Notar.

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