Променя ли се данъкът при продажба на имоти? Какво всъщност са формуляри 208 и 209

• 3% / 1% - непроменените ставки на данъка при продажба през 2026 г.: 3%, ако си притежавал имота до 3 години включително, 1% при над 3 години (чл. 111 от Данъчния кодекс)
• max(цена, таблица) - основа за изчисление: декларираната в договора стойност, но не по-ниска от минималната стойност в пазарното проучване на нотариалните камари (чл. 111, ал. (4^1) от Данъчния кодекс)
• lunar, până pe 25 - termenul în care notarii depun Formularul 208 pentru actele autentificate în luna anterioară; obligația e a notarului, nu a vânzătorului (art. 113 Cod fiscal, Ordinul ANAF 253/2024)
• 10 дни - срокът, в който ти подаваш формуляр 209, само ако прехвърлянето става извън нотариална или съдебна процедура (чл. 111 от Данъчния кодекс)

1. Краткият отговор: не, данъкът не се променя

За обичайния продавач, физическо лице, нищо не се променя през 2026 г. Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти остава този по чл. 111 от Данъчния кодекс: 3% от стойността, ако си притежавал имота до 3 години включително, и 1%, ако си го притежавал над 3 години. Основата за изчисление остава същата: стойността, декларирана от страните в договора, но не по-ниска от минималната стойност в пазарното проучване на нотариалните камари, известно като нотариална оценъчна таблица. Необлагаемият праг от 450.000 леи не съществува от 2023 г.

При продажба чрез нотариус механизмът също остава непроменен: нотариусът изчислява данъка, удържа го от цената при нотариалното удостоверяване и го превежда на държавата. Ти не подаваш декларация в ANAF за самата продажба.

Източници: чл. 111 от Данъчния кодекс (ставките 3%/1%, основата за изчисление, ал. (4^1) за минималната стойност от пазарното проучване на нотариалните камари); OG 16/2022 (премахването на прага от 450.000 леи от 1 януари 2023 г.). За конкретната си ситуация потвърди изчислението с нотариуса.

2. Какво е формуляр 208: декларацията на нотариуса, не твоята

Formularul 208, „Declarație informativă privind impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal”, este depus de notarii publici, nu de vânzători. El există de ani de zile, în baza art. 113 Cod fiscal și a ordinului comun ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016, și cuprinde transferurile autentificate de notar în luna anterioară, cu impozitul reținut pentru fiecare.

• Кой го подава: нотариусът, за всички актове за прехвърляне, които е удостоверил нотариално.
• Cât de des: lunar, până pe 25 ale lunii următoare celei în care a fost autentificat actul. Până la sfârșitul lui 2023 declarația era semestrială; de acolo vine ideea, încă repetată în presă, a unui termen în iulie.
• Какво съдържа: страните, имота, стойността на сделката и удържания данък — информация, с която нотариусът така или иначе разполага от нотариално удостоверения акт.
• Какво правиш ти като продавач: нищо. Данъкът ти вече е удържан при подписването, а отчитането е задължение на нотариуса.

С други думи: да, продажбата ти влиза в регистрите на ANAF, но точно както е влизала и преди пет години. Няма ново задължение, нито допълнително посещение на гише за теб.

Referințe: art. 113 Cod fiscal (obligația declarativă a notarilor); ordinul comun 1022/2562/2016 (formularistica 208/209); Ordinul ANAF 253/2024 (modelul actual al Formularului 208, cu depunere lunară).

3. Какво е формуляр 209: само прехвърляния без нотариус

Формуляр 209 е рядко използваният аналог на 208: подава се от физическото лице, но само когато прехвърлянето на собствеността НЕ минава нито през нотариус, нито през съд. На практика такива случаи са изключение, не правило. Ако си в тази ситуация, си длъжен да декларираш дохода пред данъчния орган най-късно до 10 дни от прехвърлянето, а ANAF определя данъка с данъчен акт.

• Обичайна продажба при нотариус: не подаваш нищо, данъкът се удържа при нотариалното удостоверяване и се отчита от нотариуса с 208.
• Прехвърляне със съдебно решение (например решение, което замества договор): и тук не подаваш 209; съдът изпраща влязлото в сила решение на данъчния орган, който издава данъчния акт.
• Прехвърляне извън нотариална или съдебна процедура: подаваш формуляр 209 до 10 дни от прехвърлянето.

Източници: чл. 111 от Данъчния кодекс (деклариране в срок от 10 дни за прехвърляния по процедура, различна от нотариалната или съдебната; изпращане на влезлите в сила решения от съдилищата до данъчния орган); съвместна заповед 1022/2562/2016.

4. De unde vine confuzia: titlurile despre „termenul ANAF”

La începutul lui iulie 2026, mai multe publicații au scris că „tranzacțiile imobiliare intră în evidența ANAF din iulie”, cu un termen de 27 iulie pentru notari. Obligația e veche și îi privește pe notari, nu pe vânzători. Mai mult, din 2024 Formularul 208 se depune lunar, nu semestrial, deci nici termenul din iulie nu mai e cel real: ANAF primește datele vânzărilor lună de lună.

Механизмът е обичаен: рутинен административен срок, представен без контекст, се превръща в новина за предполагаема промяна. Простата проверка е да попиташ: променила ли се е някоя ставка, основа за изчисление или задължение на продавача? За 2026 г. отговорът и на трите е не.

5. Как правилно се изчислява данъкът при продажба

Изчислението има три стъпки, всички непроменени през 2026 г.:

• Определяш основата: декларираната в договора стойност, но не по-ниска от минималната стойност по нотариалната оценъчна таблица. На практика: max(декларирана цена, стойност по таблицата).
• Определяш ставката: 3%, ако си притежавал имота до 3 години включително, 1%, ако си го притежавал над 3 години, като срокът се изчислява от датата на придобиване до датата на продажба.
• Прилагаш ставката върху основата: данъкът се удържа от нотариуса при нотариалното удостоверяване, тоест на практика го виждаш приспаднат от сумата, която получаваш.

Пример: продаваш за 90.000 евро апартамент, който притежаваш от 2 години, а стойността му по нотариалната оценъчна таблица е 100.000 евро. Основата за изчисление е 100.000 (стойността по таблицата, тъй като е по-висока от цената), а данъкът е 3%, тоест 3.000 евро в равностойност в леи. Затова си струва да знаеш стойността по таблицата, преди да приемеш цена: тя определя минималната данъчна основа.

Специалните случаи (наследен имот, дарение, право на ползване или гола собственост, бързо препродадена земеделска земя извън границите на населеното място) имат собствени правила, обяснени на страницата на калкулатора за данъка при продажба. Това ръководство е информативно и не замества данъчната или правната консултация; за конкретната си ситуация попитай нотариуса преди подписването.

Често задавани въпроси