¿Cambia el impuesto sobre la venta de inmuebles? Qué son realmente los formularios 208 y 209
Periodic, presa anunță că „vânzările de locuințe intră în evidența ANAF”. Sună a impozit nou, dar nu este: e declarația informativă pe care notarii o depun oricum, lunar, pentru actele autentificate. Ghidul de față îți arată ce sunt de fapt formularele 208 și 209, cine le depune și cum se calculează corect impozitul la vânzare în 2026, ca să nu iei decizii pe baza unui titlu alarmist.
- El impuesto sobre la venta NO cambia en 2026: 3% si has sido titular del inmueble durante un máximo de 3 años inclusive, 1% durante más de 3 años, sobre el mayor entre el precio declarado y el valor de la tabla de valores notariales (art. 111 del Código fiscal).
- Formularul 208 este declarația informativă a NOTARULUI, depusă lunar pentru toate transferurile autentificate. Tu, ca vânzător prin notar, nu depui nimic la ANAF.
- El Formulario 209 solo te afecta si la transmisión se realiza sin notario y sin tribunal (situaciones poco frecuentes); en ese caso declaras los ingresos en 10 días.
- Titlurile despre „vânzările care intră la ANAF” descriu această raportare a notarilor. E raportare de rutină, nu o schimbare de impozit.
Qué te afecta realmente de la oleada sobre los formularios 208/209
Antes de reaccionar a un titular sobre «las ventas que pasan a ANAF», comprueba quién tiene realmente una obligación y cuánto te cuesta tu venta.
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Un solo impuesto, tres funciones: notario, ANAF, vendedor
En una venta ante notario, la comunicación a ANAF se realiza sin tu intervención. Tu función es conocer la base y el tipo correctos.
Si vendes ante notario, la única decisión fiscal real es el precio en relación con el valor de la tabla.
- 3% / 1% - los tipos del impuesto sobre la venta en 2026, sin cambios: 3% si has sido titular del inmueble durante un máximo de 3 años inclusive, 1% durante más de 3 años (art. 111 del Código fiscal)
- máximo entre precio y tabla - la base de cálculo: el valor declarado en el contrato, pero no inferior al valor mínimo del estudio de mercado de las cámaras de notarios (art. 111, apdo. (4^1) del Código fiscal)
- lunar, până pe 25 - termenul în care notarii depun Formularul 208 pentru actele autentificate în luna anterioară; obligația e a notarului, nu a vânzătorului (art. 113 Cod fiscal, Ordinul ANAF 253/2024)
- 10 días - el plazo en el que presentas tú el Formulario 209, únicamente si la transmisión se realiza fuera del procedimiento notarial o judicial (art. 111 del Código fiscal)
1. La respuesta breve: no, el impuesto no cambia
Para el vendedor habitual, persona física, nada cambia en 2026. El impuesto sobre la transmisión de propiedades inmobiliarias sigue siendo el del art. 111 del Código fiscal: 3% del valor si has sido titular del inmueble durante un máximo de 3 años inclusive y 1% si lo has sido durante más de 3 años. La base de cálculo sigue siendo la misma: el valor declarado por las partes en el contrato, pero no inferior al valor mínimo del estudio de mercado de las cámaras de notarios, conocido como tabla de valores notariales. El umbral exento de 450.000 lei ya no existe desde 2023.
En una venta ante notario, el mecanismo tampoco cambia: el notario calcula el impuesto, lo retiene del precio al autenticar el acto y lo ingresa al Estado. Tú no presentas ninguna declaración a ANAF por la venta en sí.
Referencias: art. 111 del Código fiscal (tipos del 3%/1%, base de cálculo, apdo. (4^1) para el valor mínimo del estudio de mercado de las cámaras de notarios); OG 16/2022 (eliminación del umbral exento de 450.000 lei desde el 1 de enero de 2023). Para tu situación concreta, confirma el cálculo con el notario.
2. Qué es el Formulario 208: la declaración del notario, no la tuya
Formularul 208, „Declarație informativă privind impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal”, este depus de notarii publici, nu de vânzători. El există de ani de zile, în baza art. 113 Cod fiscal și a ordinului comun ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016, și cuprinde transferurile autentificate de notar în luna anterioară, cu impozitul reținut pentru fiecare.
En otras palabras: sí, tu venta llega a los registros de ANAF, pero exactamente igual que hace cinco años. No existe una obligación nueva ni tienes que realizar ningún trámite presencial adicional.
Referințe: art. 113 Cod fiscal (obligația declarativă a notarilor); ordinul comun 1022/2562/2016 (formularistica 208/209); Ordinul ANAF 253/2024 (modelul actual al Formularului 208, cu depunere lunară).
3. Qué es el Formulario 209: solo transmisiones sin notario
El Formulario 209 es la variante poco frecuente del 208: lo presenta la persona física, pero únicamente cuando la transmisión de la propiedad NO pasa ni por notario ni por tribunal. En la práctica, estas situaciones son la excepción, no la regla. En ese caso, estás obligado a declarar los ingresos ante el órgano tributario en un máximo de 10 días desde la transmisión, y ANAF determina el impuesto mediante una liquidación tributaria.
- Venta habitual ante notario: no presentas nada; el impuesto se retiene al autenticar el acto y el notario lo declara mediante el 208.
- Transmisión por resolución judicial (por ejemplo, una resolución que sustituye al contrato): tampoco presentas el 209; el tribunal comunica la resolución firme al órgano tributario, que emite la liquidación tributaria.
- Transmisión fuera del procedimiento notarial o judicial: presentas el Formulario 209 en 10 días desde la transmisión.
Referencias: art. 111 del Código fiscal (declaración en 10 días para transmisiones mediante un procedimiento distinto del notarial o judicial; comunicación de las resoluciones firmes por los tribunales al órgano tributario); orden conjunta 1022/2562/2016.
4. De unde vine confuzia: titlurile despre „termenul ANAF”
La începutul lui iulie 2026, mai multe publicații au scris că „tranzacțiile imobiliare intră în evidența ANAF din iulie”, cu un termen de 27 iulie pentru notari. Obligația e veche și îi privește pe notari, nu pe vânzători. Mai mult, din 2024 Formularul 208 se depune lunar, nu semestrial, deci nici termenul din iulie nu mai e cel real: ANAF primește datele vânzărilor lună de lună.
El mecanismo es clásico: un plazo administrativo rutinario, formulado sin contexto, se convierte en una noticia sobre un supuesto cambio. La prueba sencilla consiste en preguntar: ¿ha cambiado algún tipo, alguna base de cálculo o alguna obligación del vendedor? Para 2026, la respuesta a las tres preguntas es no.
5. Cómo calcular correctamente el impuesto sobre la venta
El cálculo tiene tres pasos, todos sin cambios en 2026:
Ejemplo: vendes por 90.000 euros un apartamento del que has sido titular durante 2 años, y su valor en la tabla de valores notariales es de 100.000 euros. La base de cálculo es 100.000 (el valor de la tabla, por ser superior al precio), y el impuesto es del 3%, es decir, 3.000 euros en su equivalente en lei. Por eso conviene conocer el valor de la tabla antes de aceptar un precio: determina la base mínima de tributación.
Los casos especiales (inmueble heredado, donación, usufructo o nuda propiedad, terreno agrícola fuera del perímetro urbano revendido rápidamente) tienen reglas propias, explicadas en la página de la calculadora del impuesto sobre la venta. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento fiscal o jurídico; para tu situación exacta, pregunta al notario antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Cambia el impuesto sobre la venta de inmuebles en 2026?
No. Se mantienen los tipos del art. 111 del Código fiscal: 3% si has sido titular del inmueble durante un máximo de 3 años inclusive y 1% si lo has sido durante más de 3 años, aplicados al valor declarado en el contrato, pero no inferior al valor mínimo del estudio de mercado de las cámaras de notarios (tabla de valores notariales). Ningún tipo nuevo, ninguna base nueva y ninguna obligación nueva para el vendedor que vende ante notario.
¿Tengo que presentar yo el Formulario 208 cuando vendo mi apartamento?
Nu. Formularul 208 este declarația informativă a notarilor publici, depusă lunar, până pe 25 ale lunii următoare, pentru toate transferurile pe care le-au autentificat (art. 113 Cod fiscal; modelul formularului e aprobat prin Ordinul ANAF 253/2024). Tu, ca vânzător printr-un notar, nu depui nimic: notarul reține impozitul la autentificare și îl virează statului.
¿Cuándo tengo que presentar el Formulario 209?
Solo si la transmisión de la propiedad se realiza fuera del procedimiento notarial o judicial, en cuyo caso declaras los ingresos ante el órgano tributario en un máximo de 10 días desde la transmisión. En las transmisiones por resolución judicial, el tribunal comunica la resolución firme al órgano tributario, y el impuesto se determina mediante una liquidación tributaria; tampoco en ese caso presentas el Formulario 209.
«Las ventas de viviendas pasan a los registros de ANAF desde julio de 2026»: ¿es algo nuevo?
Nu. Este raportarea de rutină a notarilor pe Formularul 208, o obligație veche. Din 2024, notarii o depun lunar, nu semestrial, deci ANAF primește datele unei vânzări la câteva săptămâni după semnare, nu abia în iulie. Subiectul revine totuși periodic în presă, formulat ca și cum ar fi o schimbare. Pentru vânzător nu se schimbă nimic: aceleași cote, aceeași bază de calcul, același mecanism de reținere la notar.
¿Sobre qué valor se calcula el impuesto si vendo por debajo del precio de la tabla?
El impuesto se aplica al valor declarado por las partes en el contrato, pero si este es inferior al valor mínimo del estudio de mercado de las cámaras de notarios (tabla de valores notariales), la base de cálculo pasa a ser el valor de la tabla. En la práctica, la base es el mayor entre el precio declarado y el valor de la tabla.
¿Sigue existiendo el umbral exento de 450.000 lei?
No. El umbral exento se eliminó desde el 1 de enero de 2023 (OG 16/2022), por lo que el impuesto del 3% o del 1% se aplica al valor íntegro de la operación, independientemente del precio.