Hoe je een pand controleert voordat je koopt

Wat je controleert, in het kort

Een vastgoedcontrole kent drie momenten: vóór de aanbetaling (wanneer je het meeste geld riskeert), vóór ondertekening (wanneer je opnieuw bevestigt dat er niets is veranderd) en bij grond/een oud huis (waar aanvullende controles nodig zijn). De onderstaande lijst loopt van wat je het meest beschermt tot wat je aan het einde begroot.

1. De eigendomsdocumenten en de inschrijving in het grondboek

Begin met het grondboekuittreksel - het officiële ANCPI-document dat de juridische situatie van het pand toont. Bevestig dat het pand is ingeschreven en dat de gegevens in het uittreksel overeenkomen met de eigendomsakte van de verkoper en de advertentie.

• het pand heeft een grondboekregistratie (het is ingeschreven);
• het type komt overeen (appartement, huis, grond);
• de verkrijgingsakte van de verkoper bestaat en is geldig.

2. De werkelijke eigenaar

De naam in Deel II van het uittreksel moet overeenkomen met de persoon met wie je onderhandelt. Bij meerdere eigenaren of als het pand tot een gemeenschap van goederen behoort, moet iedereen ondertekenen.

• de eigenaar in de documenten = de verkoper;
• alle mede-eigenaren gaan akkoord en ondertekenen;
• is de verkoper een bedrijf, controleer dan de status ervan (insolventie, schulden): controleer de verkoper.

3. Lasten, hypotheken en geschillen

Deel III van het uittreksel is het belangrijkst voor de koper. Hier staan hypotheken, verboden, beslagen en aangetekende geschillen.

• Hypotheek - kan bij de transactie worden doorgehaald (de lening van de verkoper wordt uit de koopprijs afgelost), maar dit moet met de bank worden gepland;
• Vervreemdingsverbod / beslag - blokkeert de verkoop; rood waarschuwingssignaal;
• Aantekening van een geschil - onderteken niets zonder juridisch advies (zie wat een aantekening van een geschil betekent).

4. De oppervlakte en het kadastrale nummer

Het kadastrale nummer en de oppervlakte in het uittreksel moeten exact overeenkomen met die in de advertentie en de overeenkomst die je gaat ondertekenen. Een ander kadastraal nummer of een afwijkende oppervlakte zijn signalen die verduidelijking vereisen vóór de aanbetaling. Begin je met het adres, zie dan hoe je het kadastrale nummer achterhaalt.

5. Stedenbouw en vergunningen

Vooral relevant voor grond en huizen. Controleer wat er mag worden gebouwd en of er beperkingen gelden.

• stedenbouwkundig certificaat, PUG/PUZ, POT en CUT - wat en hoeveel je mag bouwen;
• de bestaande gebouwen hebben een vergunning en zijn in het grondboek ingeschreven (geen niet-vergunde gebouwen);
• controleer bij landbouw-/bosgrond het voorkeursrecht.

6. Risico's: aardbevingen, overstromingen, milieu

De risico's van de omgeving staan niet in het CF-uittreksel, maar beïnvloeden de veiligheid en de waarde. Controleer:

• de seismische risicoklasse van het gebouw (rode stip);
• de overstromingsgebieden en het overstromingsrisico;
• de luchtkwaliteit, het geluid en het afval in de omgeving.

7. Schulden: belastingen en onderhoudsbijdragen

Bevestig vóór ondertekening dat je met het pand geen schulden overneemt:

• fiscaal attest van de gemeente - geen achterstallige lokale belastingen. Sinds 2026 (OUG 7/2026) is het fiscale attest ook vereist voor de koper, niet alleen voor de verkoper: bekijk de specifieke gids;
• verklaring van de vereniging - geen achterstallige onderhoudsbijdragen of bijdragen aan het reparatiefonds;
• de nutsvoorzieningen (elektriciteit, gas, water) zijn volledig betaald.

8. De werkelijke waarde versus de notariële waardetabel

Begroot tot slot de kosten en de waarde die als uitgangspunt voor de heffingen dient:

• wat de aankoop je in totaal kost (aanbetaling, notaris, commissie, verzekering, maandbedrag van de lening);
• de minimumwaarde uit de notariële waardetabel - de grondslag voor de heffingen, ook nuttig als maatstaf voor de redelijkheid van de vraagprijs;
• de kosten bij de notaris (honorarium, ANCPI, uittreksel).

Bijzondere controles, afhankelijk van het pand

Naast de basischecklist zijn in sommige situaties aanvullende controles nodig:

• Oud huis of oud woonblok - de seismische risicoklasse en of het een historisch monument is of in een beschermd gebied ligt (adviezen en beperkingen bij renovatie);
• Grond - de verborgen risico's, de erfdienstbaarheid voor toegang en overlappingen in het kadastrale plan;
• Niet-afgewikkelde erfenis - als de verkoper heeft geërfd, moet de nalatenschap worden afgewikkeld en moet hij vóór de verkoop als eigenaar zijn ingeschreven (zie de kosten van de afwikkeling van een nalatenschap);
• Een bedrijf als verkoper - schulden, insolventie en geschillen die de transactie kunnen blokkeren of nietig kunnen maken.

Waar je elk onderdeel controleert (en wie alles samenbrengt)

Elke controle heeft een andere officiële bron, verspreid over tientallen instellingen. Je kunt ze zelf punt voor punt uitvoeren. Verifi brengt ze allemaal samen in één rapport, met voor elke controle transparant de bron en dekking vermeld.

De afzonderlijke kosten zijn indicatief (2026). Stedenbouw blijft een controle bij de gemeente; het rapport signaleert de context, maar het stedenbouwkundig certificaat vraag je rechtstreeks aan.

Wat het kost en hoe lang het duurt om een pand te controleren

Verificările de bază au costuri mici, dar sunt împrăștiate. Extrasul de carte funciară costă 89 RON și se emite doar când sistemele ANCPI funcționează. Multe surse (grila notarială, bulina roșie, hărțile de risc seismic și de inundații) sunt publice, dar dispersate pe zeci de instituții diferite și în format tehnic. Verificarea completă, făcută manual, poate dura câteva zile de căutat pe portaluri separate. Un raport care le adună pe toate, cu sursa fiecăreia marcată, pornește de la adresă sau de la numărul cadastral: analiza Verifi vine în cel mult 24 de ore, iar documentele ANCPI imediat ce sunt emise.

Veelgestelde vragen