Comment vérifier un bien avant de l’acheter

Les vérifications en bref

La vérification d’un bien comporte trois moments : avant l’acompte (lorsque vous risquez le plus d’argent), avant la signature (lorsque vous reconfirmez que rien n’a changé) et pour un terrain/une maison ancienne (où des vérifications supplémentaires interviennent). La liste ci-dessous va des éléments qui vous protègent le plus à ceux à budgéter à la fin.

1. Les titres de propriété et l’inscription au livre foncier

Commencez par l’extrait du livre foncier - le document officiel de l’ANCPI qui indique la situation juridique du bien. Confirmez que le bien est inscrit au livre foncier et que les données de l’extrait correspondent au titre de propriété du vendeur et à l’annonce.

• le bien possède un livre foncier (il est inscrit) ;
• le type correspond (appartement, maison, terrain) ;
• l’acte d’acquisition du vendeur existe et est valable.

2. Le véritable propriétaire

Le nom figurant dans la partie II de l’extrait doit correspondre à la personne avec laquelle vous négociez. S’il y a plusieurs propriétaires ou si le bien relève d’une communauté de biens, tous doivent signer.

• le propriétaire indiqué dans les actes = le vendeur ;
• tous les copropriétaires sont d’accord et signent ;
• si le vendeur est une entreprise, vérifiez sa situation (insolvabilité, dettes) : vérifier le vendeur.

3. Charges, hypothèques et litiges

La partie III de l’extrait est la plus importante pour l’acheteur. Elle indique les hypothèques, les interdictions, les saisies et les litiges mentionnés.

• Hypothèque - elle peut être radiée lors de la transaction (le crédit du vendeur est remboursé sur le prix), mais cela doit être organisé avec la banque ;
• Interdiction d’aliéner / saisie - bloque la vente ; signal rouge ;
• Mention de litige - ne signez rien sans avis juridique (voir ce que signifie une mention de litige).

4. La surface et le numéro cadastral

Le numéro cadastral et la surface de l’extrait doivent correspondre exactement à ceux de l’annonce et du contrat que vous allez signer. Un numéro cadastral différent ou une surface non concordante sont des signaux qui exigent des éclaircissements avant l’acompte. Si vous partez de l’adresse, découvrez comment trouver le numéro cadastral.

5. Urbanisme et autorisations

Cela concerne surtout les terrains et les maisons. Vérifiez ce qui peut être construit et l’existence de restrictions.

• certificat d’urbanisme, PUG/PUZ, POT et CUT - ce que vous pouvez construire et en quelle quantité ;
• les constructions existantes sont autorisées et inscrites au livre foncier (pas de constructions non autorisées) ;
• pour un terrain agricole/forestier, vérifiez le droit de préemption.

6. Risques : séismes, inondations, environnement

Les risques de la zone ne figurent pas dans l’extrait CF, mais affectent la sécurité et la valeur. Vérifiez :

• la classe de risque sismique du bâtiment (pastille rouge) ;
• les zones inondables et le risque d’inondation ;
• la qualité de l’air, le bruit et les déchets aux alentours.

7. Dettes : impôts et charges d’entretien

Avant la signature, confirmez que le bien n’est pas accompagné de dettes :

• certificat fiscal de la mairie - absence d’arriérés d’impôt local. Depuis 2026 (OUG 7/2026), le certificat d’attestation fiscale est aussi exigé pour l’acheteur, pas seulement pour le vendeur : consultez le guide dédié ;
• attestation de l’association - absence d’arriérés de charges d’entretien et de fonds de réparation ;
• les factures de services (électricité, gaz, eau) sont à jour.

8. Valeur réelle et barème notarial

Enfin, budgétez les coûts et la valeur servant de base aux frais :

• le coût total de l’achat (apport, notaire, commission, assurance, mensualité du crédit) ;
• la valeur minimale du barème notarial - base des frais, également utile pour apprécier la pertinence du prix demandé ;
• les frais de notaire (honoraires, ANCPI, extrait).

Vérifications particulières selon le bien

Au-delà de la liste de base, certaines situations nécessitent des vérifications supplémentaires :

• Maison ancienne ou immeuble ancien - classe de risque sismique et statut de monument historique ou présence dans une zone protégée (avis et restrictions pour la rénovation) ;
• Terrain - risques cachés, servitude d’accès et chevauchements dans le plan cadastral ;
• Succession non réglée - si le vendeur a hérité, la succession doit être réglée et il doit être inscrit comme propriétaire au livre foncier avant la vente (voir les frais de succession) ;
• Vendeur entreprise - dettes, insolvabilité et litiges pouvant bloquer ou annuler la transaction.

Où vérifier chaque élément (et qui les rassemble tous)

Chaque vérification a une source officielle différente, répartie entre des dizaines d’institutions. Vous pouvez les effectuer vous-même, point par point. Verifi les rassemble toutes dans un seul rapport, en indiquant de manière transparente la source et la couverture de chacune.

Les coûts à la carte sont indicatifs (2026). L’urbanisme reste une vérification auprès de la mairie ; le rapport signale le contexte, mais vous demandez directement le certificat d’urbanisme.

Combien coûte la vérification d’un bien et combien de temps prend-elle

Verificările de bază au costuri mici, dar sunt împrăștiate. Extrasul de carte funciară costă 89 RON și se emite doar când sistemele ANCPI funcționează. Multe surse (grila notarială, bulina roșie, hărțile de risc seismic și de inundații) sunt publice, dar dispersate pe zeci de instituții diferite și în format tehnic. Verificarea completă, făcută manual, poate dura câteva zile de căutat pe portaluri separate. Un raport care le adună pe toate, cu sursa fiecăreia marcată, pornește de la adresă sau de la numărul cadastral: analiza Verifi vine în cel mult 24 de ore, iar documentele ANCPI imediat ce sunt emise.

Questions fréquentes