Hogyan ellenőrizz egy ingatlant vásárlás előtt?

Mit ellenőrizz, röviden?

Az ingatlanellenőrzésnek három helyzete van: az előleg előtt (amikor a legtöbb pénzt kockáztatod), az aláírás előtt (amikor újra megerősíted, hogy semmi sem változott), valamint teleknél/régi háznál (ahol további ellenőrzések merülnek fel). Az alábbi lista a legnagyobb védelmet nyújtó pontoktól halad a végül betervezendő költségekig.

1. Tulajdoni okiratok és telekkönyvi bejegyzés

Kezdd a telekkönyvi kivonattal - az ANCPI hivatalos dokumentumával, amely megmutatja az ingatlan jogi helyzetét. Erősítsd meg, hogy az ingatlan be van jegyezve, és a kivonat adatai egyeznek az eladó tulajdoni okiratával és a hirdetéssel.

• az ingatlannak van telekkönyve (be van jegyezve);
• a típusa megfelelő (lakás, ház, telek);
• az eladó szerzési okirata létezik és érvényes.

2. A valódi tulajdonos

A kivonat II. részében szereplő névnek egyeznie kell azzal a személlyel, akivel tárgyalsz. Több tulajdonos vagy vagyonközösségbe tartozó ingatlan esetén mindenkinek alá kell írnia.

• az okiratok szerinti tulajdonos = az eladó;
• minden tulajdonostárs beleegyezik és aláír;
• ha az eladó cég, ellenőrizd a helyzetét (fizetésképtelenség, tartozások): ellenőrizd az eladót.

3. Terhek, jelzálogok és perek

A kivonat III. része a legfontosabb a vevő számára. Itt szerepelnek a jelzálogok, tilalmak, zárlatok és feljegyzett perek.

• Jelzálog - az ügyletkor törölhető (az eladó hitelét a vételárból rendezik), de ezt meg kell tervezni a bankkal;
• Elidegenítési tilalom / zárlat - megakadályozza az eladást; súlyos figyelmeztető jel;
• Perfeljegyzés - jogi vélemény nélkül ne írj alá semmit (lásd: mit jelent a perfeljegyzés).

4. Alapterület és kataszteri szám

A kivonatban szereplő kataszteri számnak és alapterületnek pontosan egyeznie kell a hirdetésben és az aláírandó szerződésben szereplő adatokkal. Az eltérő kataszteri szám vagy a nem egyező alapterület olyan jelzés, amelyet az előleg előtt tisztázni kell. Ha a címből indulsz ki, nézd meg, hogyan tudhatod meg a kataszteri számot.

5. Településrendezés és engedélyek

Különösen telkeknél és házaknál fontos. Ellenőrizd, mit lehet építeni, és vannak-e korlátozások.

• településrendezési tanúsítvány, PUG/PUZ, POT és CUT - mit és mennyit építhetsz;
• a meglévő építményeknek van engedélyük, és telekkönyvileg be vannak jegyezve (nincsenek engedély nélküli építmények);
• mezőgazdasági/erdőterületnél ellenőrizd az elővásárlási jogot.

6. Kockázatok: földrengés, árvíz, környezet

A környék kockázatai nem szerepelnek a CF-kivonatban, de befolyásolják a biztonságot és az értéket. Ellenőrizd:

• az épület földrengéskockázati osztályát (piros körjelzés);
• az árvízveszélyes területeket és az árvízkockázatot;
• a környék levegőminőségét, zaját és hulladékhelyzetét.

7. Tartozások: adók és közös költség

Aláírás előtt győződj meg róla, hogy az ingatlanhoz nem kapcsolódnak tartozások:

• adóigazolás az önkormányzattól - nincs helyiadó-hátralék. 2026-tól (OUG 7/2026) az adóigazolás a vevőnek is szükséges, nem csak az eladónak: lásd a külön útmutatót;
• a tulajdonosi társulás igazolása - nincs közösköltség- vagy felújításialap-hátralék;
• a közművek (áram, gáz, víz) díjai naprakészen rendezettek.

8. Tényleges érték és közjegyzői értéktáblázat

Végül tervezd be a költségeket és az adók kiindulási értékét:

• a vásárlás teljes költsége (előleg, közjegyző, jutalék, biztosítás, hiteltörlesztő);
• a közjegyzői értéktáblázat minimális értéke - az adók alapja, és hasznos viszonyítási pont a kért ár észszerűségéhez is;
• a közjegyzőnél fizetendő díjak (munkadíj, ANCPI, kivonat).

Különleges ellenőrzések az ingatlan típusától függően

Az alapellenőrzőlistán túl néhány helyzet további ellenőrzést igényel:

• Régi ház vagy régi társasház - földrengéskockázati osztály, valamint hogy műemlék-e vagy védett területen van-e (állásfoglalások és felújítási korlátozások);
• Telek - rejtett kockázatok, megközelítési szolgalom és átfedések a kataszteri térképen;
• Le nem folytatott hagyatéki eljárás - ha az eladó örökölt, az eladás előtt le kell folytatni a hagyatéki eljárást, és tulajdonosként be kell jegyezni őt (lásd a hagyatéki eljárás díjait);
• Cég mint eladó - tartozások, fizetésképtelenség és perek, amelyek megakadályozhatják vagy érvényteleníthetik az ügyletet.

Hol ellenőrizheted az egyes szempontokat (és ki gyűjti össze mindet)?

Minden ellenőrzésnek más hivatalos forrása van, több tucat intézménynél szétszórva. Magad is elvégezheted őket, pontról pontra. A Verifi egyetlen jelentésbe gyűjti valamennyit, mindegyiknél átláthatóan megjelölve a forrást és a lefedettséget.

Az egyenként igénybe vett szolgáltatások költségei tájékoztató jellegűek (2026). A településrendezés továbbra is önkormányzati ellenőrzés: a jelentés jelzi a körülményeket, de a településrendezési tanúsítványt közvetlenül kell kérned.

Mennyibe kerül, és mennyi ideig tart egy ingatlan ellenőrzése?

Verificările de bază au costuri mici, dar sunt împrăștiate. Extrasul de carte funciară costă 89 RON și se emite doar când sistemele ANCPI funcționează. Multe surse (grila notarială, bulina roșie, hărțile de risc seismic și de inundații) sunt publice, dar dispersate pe zeci de instituții diferite și în format tehnic. Verificarea completă, făcută manual, poate dura câteva zile de căutat pe portaluri separate. Un raport care le adună pe toate, cu sursa fiecăreia marcată, pornește de la adresă sau de la numărul cadastral: analiza Verifi vine în cel mult 24 de ore, iar documentele ANCPI imediat ce sunt emise.

Gyakori kérdések