Πώς ελέγχεις ένα ακίνητο πριν το αγοράσεις

Τι ελέγχεις, συνοπτικά

Ο έλεγχος ενός ακινήτου έχει τρεις στιγμές: πριν από την προκαταβολή (όταν διακινδυνεύεις τα περισσότερα χρήματα), πριν από την υπογραφή (όταν επανεπιβεβαιώνεις ότι τίποτα δεν έχει αλλάξει) και για γεωτεμάχιο/παλιά κατοικία (όπου χρειάζονται πρόσθετοι έλεγχοι). Ο παρακάτω κατάλογος ξεκινά από όσα σε προστατεύουν περισσότερο και καταλήγει σε όσα υπολογίζεις στον τελικό προϋπολογισμό.

1. Τίτλοι ιδιοκτησίας και οριστική εγγραφή

Ξεκίνα από το απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου - το επίσημο έγγραφο ANCPI που δείχνει τη νομική κατάσταση του ακινήτου. Επιβεβαίωσε ότι το ακίνητο έχει εγγραφεί οριστικά και ότι τα στοιχεία του αποσπάσματος συμφωνούν με τον τίτλο ιδιοκτησίας του πωλητή και την αγγελία.

• το ακίνητο διαθέτει κτηματολογικό βιβλίο (έχει εγγραφεί οριστικά)·
• ο τύπος αντιστοιχεί (διαμέρισμα, κατοικία, γεωτεμάχιο)·
• η πράξη κτήσης του πωλητή υπάρχει και είναι έγκυρη.

2. Πραγματικός ιδιοκτήτης

Το όνομα στο Μέρος II του αποσπάσματος πρέπει να συμπίπτει με το πρόσωπο με το οποίο διαπραγματεύεσαι. Αν υπάρχουν περισσότεροι ιδιοκτήτες ή το ακίνητο ανήκει σε κοινή περιουσία, πρέπει να υπογράψουν όλοι.

• ο ιδιοκτήτης στα έγγραφα = ο πωλητής·
• όλοι οι συνιδιοκτήτες συμφωνούν και υπογράφουν·
• αν ο πωλητής είναι εταιρεία, έλεγξε την κατάστασή της (αφερεγγυότητα, οφειλές): έλεγξε τον πωλητή.

3. Βάρη, υποθήκες και δικαστικές διαφορές

Το Μέρος III του αποσπάσματος είναι το σημαντικότερο για τον αγοραστή. Εδώ εμφανίζονται οι υποθήκες, οι απαγορεύσεις, οι κατασχέσεις και οι καταχωρισμένες δικαστικές διαφορές.

• Υποθήκη - μπορεί να εξαλειφθεί κατά τη συναλλαγή (το δάνειο του πωλητή εξοφλείται από το τίμημα), αλλά πρέπει να προγραμματιστεί με την τράπεζα·
• Απαγόρευση εκποίησης / κατάσχεση - εμποδίζει την πώληση· κόκκινη ένδειξη·
• Καταχώριση δικαστικής διαφοράς - μην υπογράψεις τίποτα χωρίς νομική γνωμοδότηση (δες τι σημαίνει η καταχώριση δικαστικής διαφοράς).

4. Εμβαδόν και κτηματολογικός αριθμός

Ο κτηματολογικός αριθμός και το εμβαδόν στο απόσπασμα πρέπει να συμφωνούν ακριβώς με εκείνα της αγγελίας και του συμβολαίου που πρόκειται να υπογράψεις. Διαφορετικός κτηματολογικός αριθμός ή εμβαδόν που δεν αντιστοιχεί είναι ενδείξεις που απαιτούν διευκρινίσεις πριν από την προκαταβολή. Αν ξεκινάς από τη διεύθυνση, δες πώς βρίσκεις τον κτηματολογικό αριθμό.

5. Πολεοδομία και άδειες

Σημαντικό κυρίως για γεωτεμάχια και κατοικίες. Έλεγξε τι μπορεί να χτιστεί και αν υπάρχουν περιορισμοί.

• πολεοδομικό πιστοποιητικό, PUG/PUZ, POT και CUT - τι και πόσο μπορείς να χτίσεις·
• τα υφιστάμενα κτίσματα έχουν άδεια και έχουν εγγραφεί οριστικά (χωρίς μη αδειοδοτημένα κτίσματα)·
• για γεωργική/δασική γη, έλεγξε το δικαίωμα προτίμησης.

6. Κίνδυνοι: σεισμοί, πλημμύρες, περιβάλλον

Οι κίνδυνοι της περιοχής δεν εμφανίζονται στο απόσπασμα CF, αλλά επηρεάζουν την ασφάλεια και την αξία. Έλεγξε:

• την κατηγορία σεισμικού κινδύνου του κτιρίου (κόκκινη σήμανση)·
• τις πλημμυρικές ζώνες και τον κίνδυνο πλημμύρας·
• την ποιότητα του αέρα, τον θόρυβο και τα απόβλητα στον γύρω χώρο.

7. Οφειλές: φόροι και κοινόχρηστα

Πριν από την υπογραφή, επιβεβαίωσε ότι το ακίνητο δεν συνοδεύεται από οφειλές:

• φορολογικό πιστοποιητικό από τον δήμο - χωρίς ληξιπρόθεσμες οφειλές τοπικού φόρου. Από το 2026 (OUG 7/2026), φορολογικό πιστοποιητικό απαιτείται και για τον αγοραστή, όχι μόνο για τον πωλητή: δες τον ειδικό οδηγό·
• βεβαίωση από τον σύλλογο ιδιοκτητών - χωρίς ληξιπρόθεσμες οφειλές κοινοχρήστων και ταμείου επισκευών·
• οι παροχές κοινής ωφέλειας (ρεύμα, αέριο, νερό) έχουν εξοφληθεί μέχρι σήμερα.

8. Πραγματική αξία έναντι πίνακα συμβολαιογραφικών αξιών

Τέλος, υπολόγισε στον προϋπολογισμό το κόστος και την αξία βάσει της οποίας υπολογίζονται οι φόροι και τα τέλη:

• πόσο σου κοστίζει συνολικά η αγορά (προκαταβολή, συμβολαιογράφος, προμήθεια, ασφάλιση, δόση δανείου)·
• η ελάχιστη αξία του πίνακα συμβολαιογραφικών αξιών - η βάση των φόρων και τελών, χρήσιμη και ως σημείο αναφοράς για το αν η απαιτούμενη τιμή είναι εύλογη·
• τα έξοδα στον συμβολαιογράφο (αμοιβή, ANCPI, απόσπασμα).

Ειδικοί έλεγχοι, ανάλογα με το ακίνητο

Πέρα από τη βασική λίστα ελέγχου, ορισμένες περιπτώσεις απαιτούν πρόσθετους ελέγχους:

• Παλιά κατοικία ή παλιά πολυκατοικία - η κατηγορία σεισμικού κινδύνου και αν είναι ιστορικό μνημείο ή βρίσκεται σε προστατευόμενη ζώνη (γνωμοδοτήσεις και περιορισμοί στην ανακαίνιση)·
• Γεωτεμάχιο - οι κρυφοί κίνδυνοι, η δουλεία πρόσβασης και οι επικαλύψεις στο κτηματολογικό διάγραμμα·
• Μη διευθετημένη κληρονομιά - αν ο πωλητής έχει κληρονομήσει, η κληρονομική διαδοχή πρέπει να διευθετηθεί και ο ίδιος να εγγραφεί οριστικά ως ιδιοκτήτης πριν από την πώληση (δες τα έξοδα κληρονομικής διαδοχής)·
• Εταιρεία ως πωλητής - οφειλές, αφερεγγυότητα και δικαστικές διαφορές που μπορεί να εμποδίσουν ή να ακυρώσουν τη συναλλαγή.

Πού ελέγχεις κάθε στοιχείο (και ποιος τα συγκεντρώνει όλα)

Κάθε έλεγχος έχει διαφορετική επίσημη πηγή, διασκορπισμένη σε δεκάδες φορείς. Μπορείς να τους κάνεις μόνος σου, σημείο προς σημείο. Το Verifi τους συγκεντρώνει όλους σε μία έκθεση, με διαφανή επισήμανση της πηγής και της κάλυψης για τον καθένα.

Τα επιμέρους κόστη είναι ενδεικτικά (2026). Η πολεοδομία παραμένει έλεγχος στον δήμο· η έκθεση επισημαίνει τις συνθήκες, αλλά το πολεοδομικό πιστοποιητικό το ζητάς απευθείας.

Πόσο κοστίζει και πόσο διαρκεί ο έλεγχος ενός ακινήτου

Verificările de bază au costuri mici, dar sunt împrăștiate. Extrasul de carte funciară costă 89 RON și se emite doar când sistemele ANCPI funcționează. Multe surse (grila notarială, bulina roșie, hărțile de risc seismic și de inundații) sunt publice, dar dispersate pe zeci de instituții diferite și în format tehnic. Verificarea completă, făcută manual, poate dura câteva zile de căutat pe portaluri separate. Un raport care le adună pe toate, cu sursa fiecăreia marcată, pornește de la adresă sau de la numărul cadastral: analiza Verifi vine în cel mult 24 de ore, iar documentele ANCPI imediat ce sunt emise.

Συχνές ερωτήσεις