De Nordis-wet: wat ze dekt en waar ze je helemaal niet beschermt
Na de Nordis-zaak heeft de wet aanbetalingen voor woningen die in de projectfase worden gekocht begrensd en de aantekening van koopbeloften in het grondboek verplicht gesteld. Dat is een grote stap, maar deze geldt alleen voor ontwikkelaars: gaat jouw aanbetaling naar een particulier, een perceel of een huurwoning, dan bevind je je nog precies in dezelfde situatie als daarvoor. Deze gids laat beide kanten zien: wat de wet waarborgt en wat jouw eigen verantwoordelijkheid blijft.
- Legea 207/2025 („Legea Nordis”, în vigoare din 11 decembrie 2025) pune limite la avansurile pentru locuințele în fază de proiect: cel mult 5% la rezervare, iar avansul de la promisiune intră într-un cont dedicat proiectului, din care dezvoltatorul cheltuie treptat.
- Promisiunile de vânzare la dezvoltator se încheie la notar și se notează în cartea funciară, iar din 8 martie 2026 fiecare apartament are carte funciară proprie încă din construcție: dubla vânzare devine vizibilă oricui cere un extras CF și știe să îl citească.
- De leemte in de wet: verkopen tussen particulieren (het merendeel van de markt), grond en huur vallen er volledig buiten. Juist daar gingen de aanbetalingen in de zaken in Ilfov en Cluj verloren.
- Waar de wet niet reikt, blijft de bescherming de gebruikelijke: schriftelijke afspraken over het bedrag, aantekening van de koopbelofte (art. 906 Burgerlijk wetboek), controle van de verkoper en het grondboek VÓÓR betaling.
Wat je beslist afhankelijk van wie verkoopt
Wet 207/2025 beschermt je alleen bij een ontwikkelaar, voor woningen in de projectfase. De eerste vraag vóór de aanbetaling is wie de verkoper is.
Verifi helpt je de juiste vragen voor te bereiden en belangrijke signalen te herkennen. Bespreek bij complexe juridische situaties de beslissing om te tekenen met je notaris of advocaat.
De Nordis-wet dekt slechts één deel van de markt
Controleer voordat je vertrouwt op de waarborgen van de nieuwe wet of jouw transactie er daadwerkelijk onder valt.
Is de verkoper geen ontwikkelaar met woningen in de projectfase, dan val je in de leemte van de wet: bescherm jezelf alsof die wet niet bestaat.
- 11 dec. 2025 - inwerkingtreding van Wet 207/2025 (‘Nordis-wet’), voor woningen die ontwikkelaars in de projectfase verkopen (Legea 207/2025)
- max. 5% - de aanbetaling bij de reserveringsovereenkomst, die maximaal 60 dagen mag duren (Legea 207/2025)
- 25% + 20% - cât poate cheltui dezvoltatorul din avans, din contul dedicat proiectului: cel mult 25% din preț pentru structura de rezistență, apoi cel mult 20% pentru instalații (Legea 207/2025)
- 8 mrt. 2026 - de la această dată se aplică pre-apartamentarea: fiecare apartament primește carte funciară proprie încă din construcție; notarea promisiunilor la dezvoltator e obligatorie din 11 decembrie 2025 (Legea 207/2025)
1. Wat de Nordis-wet is en waarom deze bestaat
Wet 207/2025 is het wettelijke antwoord op het grootste recente vastgoedschandaal: de Nordis-zaak, waarin volgens DIICOT 850 personen aanbetalingen of de volledige prijs betaalden voor niet-geleverde appartementen, met een geschatte schade van 71-75 miljoen euro. De wet kreeg de bijnaam ‘Nordis-wet’ juist omdat deze is opgesteld om te voorkomen dat zulke constructies zich bij ontwikkelaars kunnen herhalen. De wet trad op 11 december 2025 in werking; de bepalingen over kadastrale registratie en voorlopige splitsing in appartementen gelden vanaf 8 maart 2026.
De volledige cijfers van de fraudegolf van 2024-2026, met bronnen en de stand van de gerechtelijke procedures, zijn samengebracht in het Verifi-onderzoek naar vastgoedfraude: meer dan 1.000 gedupeerde kopers en een minimaal gerapporteerde schade van bijna 80 miljoen euro, als minimumschatting op basis van openbare bronnen.
Verwijzingen: Wet 207/2025 (van kracht sinds 11 december 2025); berichtgeving van Digi24 over de inwerkingtreding en analyses van juridice.ro over de wetsbepalingen. Bespreek voor jouw concrete situatie de exacte formulering van de wet met de notaris of een advocaat.
2. Welke waarborgen je krijgt als je bij een ontwikkelaar koopt
Voor woningen die ontwikkelaars in de projectfase verkopen, voert de wet regels in waarover tot nu toe iedere koper afzonderlijk onderhandelde (of niet onderhandelde):
Samen richten deze regels zich precies op de mechanismen uit de recente zaken: zeer hoge aanbetalingen zonder waarborgen, geld dat tussen bedrijven wordt verplaatst en hetzelfde appartement dat zonder enig openbaar spoor aan meerdere kopers wordt beloofd.
Referințe: Legea 207/2025 (art. 22 din Legea 10/1995 în forma modificată: plafonul de 5% la rezervare, contul dedicat și limitele de 25% și 20%; pre-apartamentarea de la 8 martie 2026), analizată pe juridice.ro. Din 25 august 2026, art. 22 din Legea 10/1995 a fost abrogat de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), care preia regulile principale: rezervarea de cel mult 5% și 60 de zile, promisiunea în formă autentică și contul dedicat proiectului.
3. Het sterke punt: dubbele verkoop is nu zichtbaar in het grondboek
De meest onderschatte verandering is niet het aanbetalingsplafond, maar de zichtbaarheid. Bij constructies zoals White Tower of Oxy Residence 2 kon hetzelfde appartement meermaals worden verkocht doordat de verkoopbeloften onzichtbaar waren: onderhands ondertekend, nergens aangetekend, terwijl elke koper ervan overtuigd was de enige te zijn.
La dezvoltator, lanțul devine public: din 11 decembrie 2025 promisiunea se încheie la notar și se notează în cartea funciară, iar din 8 martie 2026 pre-apartamentarea face ca fiecare apartament să aibă propriul CF încă din construcție. O promisiune notată pentru alt cumpărător apare în partea a III-a a extrasului, alături de ipoteci și interdicții. Cu alte cuvinte: dubla vânzare la dezvoltator se vede în CF, dacă știi să îl citești.
Hoe je een uittreksel deel voor deel leest, hebben we uitgelegd in de gids over het grondboekuittreksel. Wil je het officiële document zonder ergens naartoe te hoeven, dan levert Verifi het per e-mail, met uitleg bij de inhoud, vanaf 89 RON.
4. De leemte in de wet: particulieren, grond, huur
Wet 207/2025 geldt voor professionele partijen die woningen in de projectfase verkopen. Niet meer dan dat. Juist de segmenten waarin de meeste transacties plaatsvinden en het meeste ‘kleine’ geld verloren gaat, vallen erbuiten:
- Verkopen tussen particulieren, dus het merendeel van de woningmarkt: bestaande appartementen en huizen die door eigenaren worden verkocht, zonder aanbetalingsplafonds, zonder aparte rekening en zonder verplichte aantekening.
- Grond, ongeacht de verkoper: de aanbetaling voor een perceel binnen het bebouwde gebied of voor landbouwgrond profiteert van geen van de waarborgen van de nieuwe wet.
- Huur: waarborgsommen en vooruitbetalingen bij huur, een heel terrein van oplichting met ‘eigenaren’ die het pand niet bezitten, blijven buiten elke nieuwe regel.
Dit is geen theoretische veronderstelling. In Chiajna (Ilfov) betaalden 8 kopers volgens Știrile ProTV ongeveer 330.000 euro voor appartementen die als onbezwaard werden aangeboden, terwijl er hypotheken op rustten, ze al waren beloofd of er een vervreemdingsverbod gold; de voorlopige koopovereenkomsten werden onderhands ondertekend, precies de vorm die de nieuwe wet bij niet-professionele verkopers ongemoeid laat. In Cluj betaalden twee jongeren volgens Ziarul Profit 80.000 euro aanbetaling aan een particuliere verkoper, die zich bedacht en het appartement opnieuw voor een hogere prijs aanbood. Beide zaken, met bronnen en de stand van de procedures, staan in de teller van verloren aanbetalingen.
5. Hoe je jezelf beschermt waar de wet niet reikt
Waar de wet een leemte laat, blijft de gebruikelijke bescherming nodig. Die werkt alleen als je deze vóór betaling regelt:
De regels voor aanbetaling en handgeld, opschortende voorwaarden en wettelijke waarborgen (de wettelijke hypotheek van de belovende koper, de uitspraak die een overeenkomst vervangt) worden stap voor stap uitgelegd in de gids voor het beschermen van je aanbetaling bij de voorlopige koopovereenkomst.
Deze gids is informatief en vervangt geen juridisch advies. Bespreek bij grote bedragen of ongewone situaties de clausules met de notaris en een advocaat voordat je geld overmaakt.
Veelgestelde vragen
Beschermt de Nordis-wet mij als ik een appartement van een particulier koop?
Nee. Wet 207/2025 geldt voor woningen die ontwikkelaars in de projectfase verkopen. De verkoop van een bestaand appartement door een particulier, dus het merendeel van de markttransacties, blijft onder de algemene regels van het Burgerlijk wetboek vallen: de aanbetalingsplafonds, de aparte rekening en de verplichte aantekening van de koopbelofte zijn niet van toepassing.
Geldt de Nordis-wet voor grond of huur?
Nee. De wet heeft betrekking op woningen in aanbouw of in de projectfase die door professionele partijen worden verkocht. Aanbetalingen voor grond en waarborgsommen of vooruitbetalingen bij huur vallen erbuiten, hoewel juist daar vaak geld verloren gaat.
Hoeveel mag ik wettelijk aanbetalen voor een appartement in de projectfase?
La contractul de rezervare, maximum 5% din preț, iar rezervarea poate dura cel mult 60 de zile. Avansul plătit la promisiune intră într-un cont bancar distinct, dedicat proiectului, din care dezvoltatorul poate cheltui, cu viza dirigintelui de șantier, cel mult 25% din preț pentru structura de rezistență și, după finalizarea ei, cel mult 20% pentru instalații. Legea nu fixează explicit un plafon pentru avansul total pe care îl plătești, deci suma rămâne de negociat.
Hoe zie ik of een appartement bij een ontwikkelaar al aan iemand anders is beloofd?
In het grondboek. Verkoopbeloften bij een ontwikkelaar worden in authentieke vorm aangegaan en de notaris vraagt om aantekening in het grondboek; sinds 8 maart 2026 wordt bij de voorlopige splitsing in appartementen voor elk appartement een eigen grondboek geopend voordat het flatgebouw is voltooid. Een koopbelofte die voor een andere koper is aangetekend, staat in deel III van het CF-uittreksel.
De verkoper is een particulier en vraagt een hoge aanbetaling. Wat doe ik?
Hier helpt de nieuwe wet je niet, dus zit de bescherming in documenten en controles: benoem het bedrag expliciet (aanbetaling of handgeld) met schriftelijke terugbetalingsscenario's, vraag om aantekening van de koopbelofte in het grondboek (art. 906 Burgerlijk wetboek), en controleer vóór elke betaling de verkoper (geschillen, insolventie, executieprocedures) en het pand (lasten in deel III van het grondboek).