Ley Nordis: qué cubre y dónde no te protege en absoluto
Tras el caso Nordis, la ley limitó los anticipos de viviendas compradas sobre plano y obligó a anotar las promesas en el registro de la propiedad. Es un gran paso, pero solo cubre a los promotores: si tu anticipo va a una persona física, a un terreno o a un alquiler, estás exactamente en la misma situación que antes. Esta guía te muestra las dos caras: qué garantiza la ley y qué sigue siendo responsabilidad tuya.
- Legea 207/2025 („Legea Nordis”, în vigoare din 11 decembrie 2025) pune limite la avansurile pentru locuințele în fază de proiect: cel mult 5% la rezervare, iar avansul de la promisiune intră într-un cont dedicat proiectului, din care dezvoltatorul cheltuie treptat.
- Promisiunile de vânzare la dezvoltator se încheie la notar și se notează în cartea funciară, iar din 8 martie 2026 fiecare apartament are carte funciară proprie încă din construcție: dubla vânzare devine vizibilă oricui cere un extras CF și știe să îl citească.
- La laguna de la ley: las ventas entre personas físicas (la mayoría del mercado), los terrenos y los alquileres quedan completamente fuera de su cobertura. Precisamente ahí se perdieron los anticipos de los casos de Ilfov y Cluj.
- Donde la ley no llega, la protección sigue siendo la clásica: régimen del importe por escrito, anotación de la promesa (art. 906 del Código civil) y verificación del vendedor y de la CF ANTES de pagar.
Qué decides según quién vende
La Ley 207/2025 solo te protege frente al promotor, para viviendas en fase de proyecto. La primera pregunta antes del anticipo es quién es el vendedor.
Verifi te ayuda a preparar las preguntas correctas y a ver los indicios importantes. Para situaciones jurídicas complejas, aclara la decisión de firmar con tu notario o abogado.
La Ley Nordis solo cubre una parte del mercado
Antes de confiar en las garantías de la nueva ley, comprueba si tu transacción está realmente sujeta a ella.
Si el vendedor no es un promotor con viviendas en fase de proyecto, estás fuera del ámbito de la ley: protégete como si no existiera.
- 11 dic. 2025 - la entrada en vigor de la Ley 207/2025 («Ley Nordis»), para viviendas vendidas sobre plano por promotores (Legea 207/2025)
- máx. 5% - el anticipo del contrato de reserva, que puede durar como máximo 60 días (Legea 207/2025)
- 25% + 20% - cât poate cheltui dezvoltatorul din avans, din contul dedicat proiectului: cel mult 25% din preț pentru structura de rezistență, apoi cel mult 20% pentru instalații (Legea 207/2025)
- 8 mar. 2026 - de la această dată se aplică pre-apartamentarea: fiecare apartament primește carte funciară proprie încă din construcție; notarea promisiunilor la dezvoltator e obligatorie din 11 decembrie 2025 (Legea 207/2025)
1. Qué es la Ley Nordis y por qué existe
La Ley 207/2025 es la respuesta legislativa al mayor escándalo inmobiliario reciente: el caso Nordis, en el que, según DIICOT, 850 personas pagaron anticipos o el precio íntegro por apartamentos no entregados, con un perjuicio estimado de 71-75 millones de euros. La ley recibió el sobrenombre de «Ley Nordis» precisamente porque se redactó para impedir que estas prácticas se repitieran entre los promotores. Entró en vigor el 11 de diciembre de 2025, y las disposiciones relacionadas con el catastro y la división previa en apartamentos se aplican desde el 8 de marzo de 2026.
Las cifras completas de la oleada de fraudes de 2024-2026, con fuentes y estados procesales, se reúnen en el estudio Verifi de los fraudes inmobiliarios: más de 1.000 compradores perjudicados y un perjuicio mínimo comunicado de casi 80 millones de euros, como estimación mínima a partir de fuentes públicas.
Referencias: Ley 207/2025 (en vigor desde el 11 de diciembre de 2025); noticias de Digi24 sobre la entrada en vigor y análisis de juridice.ro sobre las disposiciones de la ley. Para tu situación concreta, comprueba la redacción exacta de la ley con el notario o con un abogado.
2. Qué garantías recibes al comprar a un promotor
Para las viviendas vendidas sobre plano por promotores, la ley introduce reglas que hasta ahora cada comprador negociaba (o no negociaba) individualmente:
En conjunto, las reglas abordan precisamente los mecanismos de los casos recientes: anticipos enormes cobrados sin garantías, dinero transferido entre empresas y el mismo apartamento prometido a varios compradores sin ningún rastro público.
Referințe: Legea 207/2025 (art. 22 din Legea 10/1995 în forma modificată: plafonul de 5% la rezervare, contul dedicat și limitele de 25% și 20%; pre-apartamentarea de la 8 martie 2026), analizată pe juridice.ro. Din 25 august 2026, art. 22 din Legea 10/1995 a fost abrogat de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), care preia regulile principale: rezervarea de cel mult 5% și 60 de zile, promisiunea în formă autentică și contul dedicat proiectului.
3. El punto fuerte: la doble venta ahora se ve en la CF
El cambio más infravalorado no es el límite del anticipo, sino la visibilidad. En tramas como White Tower u Oxy Residence 2, el mismo apartamento pudo venderse varias veces porque las promesas de venta eran invisibles: firmadas en documento privado, sin anotarse en ningún sitio y con cada comprador convencido de ser el único.
La dezvoltator, lanțul devine public: din 11 decembrie 2025 promisiunea se încheie la notar și se notează în cartea funciară, iar din 8 martie 2026 pre-apartamentarea face ca fiecare apartament să aibă propriul CF încă din construcție. O promisiune notată pentru alt cumpărător apare în partea a III-a a extrasului, alături de ipoteci și interdicții. Cu alte cuvinte: dubla vânzare la dezvoltator se vede în CF, dacă știi să îl citești.
Hemos explicado cómo leer un extracto, parte por parte, en la guía del extracto del registro de la propiedad. Para obtener el documento oficial sin desplazarte, Verifi lo entrega por correo electrónico, con su contenido explicado, desde 89 RON.
4. La laguna de la ley: personas físicas, terrenos y alquileres
La Ley 207/2025 se aplica a los profesionales que venden viviendas sobre plano. Nada más. Quedan fuera precisamente los segmentos donde se realizan más operaciones y se pierden más importes «pequeños»:
- Las ventas entre personas físicas, es decir, la mayoría del mercado residencial: apartamentos y casas existentes, vendidos por sus propietarios, sin límites de anticipo, sin cuenta dedicada y sin anotación obligatoria.
- Los terrenos, independientemente del vendedor: el anticipo de un terreno dentro del perímetro urbano o agrícola no se beneficia de ninguna de las garantías de la nueva ley.
- Los alquileres: las fianzas y anticipos de alquiler, todo un ámbito de estafas con «propietarios» que no son titulares del inmueble, quedan fuera de cualquier regla nueva.
No es una hipótesis teórica. En Chiajna (Ilfov), 8 compradores pagaron aproximadamente 330.000 euros por apartamentos presentados como libres de cargas, aunque estaban hipotecados, ya prometidos o sujetos a prohibición de enajenar, según Știrile ProTV; los precontratos se firmaron en documento privado, precisamente la forma que la nueva ley no aborda para los vendedores no profesionales. En Cluj, dos jóvenes pagaron 80.000 euros de anticipo a un vendedor persona física que cambió de opinión y volvió a anunciar el apartamento a un precio superior, según Ziarul Profit. Ambos casos, con fuentes y estados procesales, están en el contador de anticipos perdidos.
5. Cómo protegerte donde la ley no llega
Ante la laguna de la ley, la protección sigue siendo la clásica, y solo funciona si llega antes del pago:
El régimen del anticipo y de las arras, las cláusulas suspensivas y las garantías legales (hipoteca legal del promitente comprador, resolución que sustituye al contrato) se explican paso a paso en la guía para proteger el anticipo del precontrato.
Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento jurídico. Para cantidades elevadas o situaciones atípicas, analiza las cláusulas con el notario y un abogado antes de transferir dinero.
Preguntas frecuentes
¿Me protege la Ley Nordis si compro un apartamento a una persona física?
No. La Ley 207/2025 se aplica a las viviendas vendidas sobre plano por promotores. La venta de un apartamento existente por una persona física, es decir, la mayoría de las operaciones del mercado, sigue rigiéndose por las reglas generales del Código civil: no se aplican los límites de anticipo, la cuenta dedicada ni la anotación obligatoria de la promesa.
¿Se aplica la Ley Nordis a terrenos o alquileres?
No. La ley se refiere a viviendas en construcción o sobre plano, vendidas por profesionales. Los anticipos para terrenos y las fianzas o anticipos de alquiler quedan fuera de ella, aunque es precisamente ahí donde se pierde dinero con frecuencia.
¿Cuánto anticipo puedo entregar legalmente por un apartamento sobre plano?
La contractul de rezervare, maximum 5% din preț, iar rezervarea poate dura cel mult 60 de zile. Avansul plătit la promisiune intră într-un cont bancar distinct, dedicat proiectului, din care dezvoltatorul poate cheltui, cu viza dirigintelui de șantier, cel mult 25% din preț pentru structura de rezistență și, după finalizarea ei, cel mult 20% pentru instalații. Legea nu fixează explicit un plafon pentru avansul total pe care îl plătești, deci suma rămâne de negociat.
¿Cómo puedo ver si un apartamento de un promotor ya se ha prometido a otra persona?
En el registro de la propiedad. Las promesas de venta de promotores se formalizan en documento público, y el notario solicita su anotación en la CF; desde el 8 de marzo de 2026, la división previa en apartamentos abre una hoja registral para cada apartamento antes de finalizar el bloque. Una promesa anotada para otro comprador aparece en la Parte III del extracto CF.
El vendedor es una persona física y me pide un anticipo elevado. ¿Qué hago?
Aquí la nueva ley no te ayuda, por lo que la protección está en los documentos y las comprobaciones: identifica expresamente el importe (anticipo o arras) con supuestos de devolución por escrito, solicita la anotación de la promesa en la CF (art. 906 del Código civil), verifica al vendedor (litigios, insolvencia, ejecuciones) y el inmueble (cargas de la Parte III de la CF) antes de cualquier pago.