Νόμος Nordis: τι καλύπτει και πού δεν σε προστατεύει καθόλου
Μετά την υπόθεση Nordis, ο νόμος περιόρισε τις προκαταβολές για κατοικίες που αγοράζονται στο στάδιο σχεδιασμού και κατέστησε υποχρεωτική την καταχώριση των υποσχέσεων στο κτηματολογικό βιβλίο. Είναι μεγάλο βήμα, αλλά καλύπτει μόνο τους κατασκευαστές: αν η προκαταβολή σου πηγαίνει σε φυσικό πρόσωπο, σε γη ή σε μίσθωση, βρίσκεσαι ακριβώς εκεί όπου ήσουν και πριν. Αυτός ο οδηγός παρουσιάζει και τις δύο πλευρές: τι εγγυάται ο νόμος και τι παραμένει δική σου ευθύνη.
- Legea 207/2025 („Legea Nordis”, în vigoare din 11 decembrie 2025) pune limite la avansurile pentru locuințele în fază de proiect: cel mult 5% la rezervare, iar avansul de la promisiune intră într-un cont dedicat proiectului, din care dezvoltatorul cheltuie treptat.
- Promisiunile de vânzare la dezvoltator se încheie la notar și se notează în cartea funciară, iar din 8 martie 2026 fiecare apartament are carte funciară proprie încă din construcție: dubla vânzare devine vizibilă oricui cere un extras CF și știe să îl citească.
- Το κενό του νόμου: οι πωλήσεις μεταξύ φυσικών προσώπων (η πλειονότητα της αγοράς), η γη και οι μισθώσεις παραμένουν εντελώς ακάλυπτες. Ακριβώς εκεί χάθηκαν οι προκαταβολές στις υποθέσεις Ilfov και Cluj.
- Εκεί όπου δεν φτάνει ο νόμος, η προστασία παραμένει κλασική: γραπτό καθεστώς του ποσού, καταχώριση της υπόσχεσης (άρθ. 906 του Αστικού κώδικα), έλεγχος του πωλητή και του CF ΠΡΙΝ από την πληρωμή.
Τι αποφασίζεις ανάλογα με το ποιος πουλάει
Ο Νόμος 207/2025 σε προστατεύει μόνο στην αγορά από κατασκευαστή, για κατοικίες στο στάδιο του σχεδίου. Το πρώτο ερώτημα πριν από την προκαταβολή είναι ποιος είναι ο πωλητής.
Το Verifi σε βοηθά να προετοιμάσεις τις σωστές ερωτήσεις και να εντοπίσεις τις σημαντικές ενδείξεις. Για σύνθετες νομικές καταστάσεις, διευκρίνισε την απόφαση υπογραφής με τον συμβολαιογράφο ή τον δικηγόρο σου.
Ο Νόμος Nordis καλύπτει μόνο ένα τμήμα της αγοράς
Πριν βασιστείς στις εγγυήσεις του νέου νόμου, έλεγξε αν η συναλλαγή σου πράγματι εμπίπτει σε αυτόν.
Αν ο πωλητής δεν είναι εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων με κατοικίες στο στάδιο του έργου, βρίσκεσαι εκτός του πεδίου κάλυψης του νόμου: προστάτευσε τον εαυτό σου σαν να μην υπήρχε.
- 11 Δεκ. 2025 - η έναρξη ισχύος του Νόμου 207/2025 («Νόμος Nordis»), για κατοικίες που πωλούνται στο στάδιο σχεδιασμού από κατασκευαστές (Legea 207/2025)
- έως 5% - η προκαταβολή στη σύμβαση κράτησης, η οποία μπορεί να διαρκέσει έως 60 ημέρες (Legea 207/2025)
- 25% + 20% - cât poate cheltui dezvoltatorul din avans, din contul dedicat proiectului: cel mult 25% din preț pentru structura de rezistență, apoi cel mult 20% pentru instalații (Legea 207/2025)
- 8 Μαρ. 2026 - de la această dată se aplică pre-apartamentarea: fiecare apartament primește carte funciară proprie încă din construcție; notarea promisiunilor la dezvoltator e obligatorie din 11 decembrie 2025 (Legea 207/2025)
1. Τι είναι ο Νόμος Nordis και γιατί υπάρχει
Ο Νόμος 207/2025 είναι η νομοθετική απάντηση στο μεγαλύτερο πρόσφατο σκάνδαλο ακινήτων: την υπόθεση Nordis, στην οποία, σύμφωνα με τη DIICOT, 850 άτομα κατέβαλαν προκαταβολές ή ολόκληρο το τίμημα για διαμερίσματα που δεν παραδόθηκαν, με εκτιμώμενη ζημία 71-75 εκατομμυρίων ευρώ. Ο νόμος ονομάστηκε «Νόμος Nordis» ακριβώς επειδή συντάχθηκε ώστε τέτοια σχήματα να μην μπορούν να επαναληφθούν από κατασκευαστές. Τέθηκε σε ισχύ στις 11 Δεκεμβρίου 2025, ενώ οι διατάξεις για το κτηματολόγιο και τον προκαταρκτικό διαχωρισμό σε διαμερίσματα εφαρμόζονται από τις 8 Μαρτίου 2026.
Τα πλήρη στοιχεία του κύματος απατών 2024-2026, με πηγές και δικαστικά στάδια, συγκεντρώνονται στη μελέτη Verifi για τις απάτες ακινήτων: πάνω από 1.000 ζημιωθέντες αγοραστές και ελάχιστη αναφερόμενη ζημία σχεδόν 80 εκατομμυρίων ευρώ, ως ελάχιστη εκτίμηση από δημόσιες πηγές.
Παραπομπές: Νόμος 207/2025 (σε ισχύ από τις 11 Δεκεμβρίου 2025)· τα δημοσιεύματα του Digi24 για την έναρξη ισχύος και οι αναλύσεις του juridice.ro για τις διατάξεις του νόμου. Για τη δική σου συγκεκριμένη περίπτωση, έλεγξε την ακριβή διατύπωση του νόμου με τον συμβολαιογράφο ή με δικηγόρο.
2. Ποιες εγγυήσεις λαμβάνεις όταν αγοράζεις από κατασκευαστή
Για τις κατοικίες που πωλούνται στο στάδιο σχεδιασμού από κατασκευαστές, ο νόμος εισάγει κανόνες τους οποίους έως τώρα διαπραγματευόταν (ή δεν διαπραγματευόταν) κάθε αγοραστής ξεχωριστά:
Μαζί, οι κανόνες αντιμετωπίζουν ακριβώς τους μηχανισμούς των πρόσφατων υποθέσεων: τεράστιες προκαταβολές χωρίς εγγυήσεις, χρήματα που μεταφέρονται μεταξύ εταιρειών και το ίδιο διαμέρισμα που αποτελεί αντικείμενο υπόσχεσης προς πολλούς αγοραστές χωρίς κανένα δημόσιο ίχνος.
Referințe: Legea 207/2025 (art. 22 din Legea 10/1995 în forma modificată: plafonul de 5% la rezervare, contul dedicat și limitele de 25% și 20%; pre-apartamentarea de la 8 martie 2026), analizată pe juridice.ro. Din 25 august 2026, art. 22 din Legea 10/1995 a fost abrogat de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), care preia regulile principale: rezervarea de cel mult 5% și 60 de zile, promisiunea în formă autentică și contul dedicat proiectului.
3. Το ισχυρό σημείο: η διπλή πώληση φαίνεται πλέον στο CF
Η πιο υποτιμημένη αλλαγή δεν είναι το όριο της προκαταβολής, αλλά η ορατότητα. Σε σχήματα τύπου White Tower ή Oxy Residence 2, το ίδιο διαμέρισμα μπορούσε να πωληθεί πολλές φορές επειδή οι υποσχέσεις πώλησης ήταν αόρατες: υπογεγραμμένες ως ιδιωτικά συμφωνητικά, χωρίς καταχώριση πουθενά, με κάθε αγοραστή πεπεισμένο ότι είναι ο μόνος.
La dezvoltator, lanțul devine public: din 11 decembrie 2025 promisiunea se încheie la notar și se notează în cartea funciară, iar din 8 martie 2026 pre-apartamentarea face ca fiecare apartament să aibă propriul CF încă din construcție. O promisiune notată pentru alt cumpărător apare în partea a III-a a extrasului, alături de ipoteci și interdicții. Cu alte cuvinte: dubla vânzare la dezvoltator se vede în CF, dacă știi să îl citești.
Το πώς διαβάζεται ένα απόσπασμα, μέρος προς μέρος, το εξηγήσαμε στον οδηγό αποσπάσματος κτηματολογικού βιβλίου. Για το επίσημο έγγραφο χωρίς μετακινήσεις, η Verifi το παραδίδει με email, με εξήγηση του περιεχομένου, από 89 RON.
4. Το κενό του νόμου: φυσικά πρόσωπα, γη, μισθώσεις
Ο Νόμος 207/2025 εφαρμόζεται στους επαγγελματίες που πωλούν κατοικίες στο στάδιο σχεδιασμού. Μέχρι εκεί. Εκτός παραμένουν ακριβώς τα τμήματα της αγοράς όπου γίνονται οι περισσότερες συναλλαγές και χάνονται τα περισσότερα «μικροποσά»:
- Οι πωλήσεις μεταξύ φυσικών προσώπων, δηλαδή η πλειονότητα της αγοράς κατοικίας: υφιστάμενα διαμερίσματα και κατοικίες, που πωλούνται από τους ιδιοκτήτες τους, χωρίς όρια προκαταβολής, χωρίς ειδικό λογαριασμό, χωρίς υποχρεωτική καταχώριση.
- Η γη, ανεξαρτήτως πωλητή: η προκαταβολή για γη εντός ορίων οικισμού ή αγροτική γη δεν επωφελείται από καμία από τις εγγυήσεις του νέου νόμου.
- Οι μισθώσεις: οι εγγυήσεις και οι προκαταβολές μίσθωσης, ένα ολόκληρο πεδίο απάτης με «ιδιοκτήτες» στους οποίους δεν ανήκει το ακίνητο, παραμένουν εκτός οποιουδήποτε νέου κανόνα.
Δεν είναι θεωρητική υπόθεση. Στη Chiajna (Ilfov), 8 αγοραστές κατέβαλαν περίπου 330.000 ευρώ για διαμερίσματα που παρουσιάζονταν ως ελεύθερα βαρών, παρότι ήταν υποθηκευμένα, ήδη αντικείμενο υπόσχεσης ή υπό απαγόρευση εκποίησης, σύμφωνα με το Știrile ProTV· τα προσύμφωνα υπογράφηκαν ως ιδιωτικά συμφωνητικά, ακριβώς ο τύπος που ο νέος νόμος δεν επηρεάζει στους μη επαγγελματίες πωλητές. Στο Cluj, δύο νέοι κατέβαλαν προκαταβολή 80.000 ευρώ σε πωλητή φυσικό πρόσωπο, ο οποίος άλλαξε γνώμη και έβγαλε ξανά το διαμέρισμα προς πώληση ακριβότερα, σύμφωνα με το Ziarul Profit. Και οι δύο υποθέσεις, με πηγές και στάδια, βρίσκονται στον μετρητή χαμένων προκαταβολών.
5. Πώς προστατεύεσαι εκεί όπου δεν φτάνει ο νόμος
Στο κενό του νόμου, η προστασία παραμένει η κλασική και λειτουργεί μόνο αν προηγείται της πληρωμής:
Το καθεστώς της προκαταβολής και του αρραβώνα, οι αναβλητικές αιρέσεις και οι νόμιμες εγγυήσεις (νόμιμη υποθήκη του υποσχόμενου αγοραστή, απόφαση που επέχει θέση σύμβασης) εξηγούνται βήμα προς βήμα στον οδηγό προστασίας της προκαταβολής στο προσύμφωνο.
Αυτός ο οδηγός είναι ενημερωτικός και δεν αντικαθιστά τη νομική συμβουλή. Για μεγάλα ποσά ή ασυνήθιστες περιπτώσεις, συζήτησε τις ρήτρες με τον συμβολαιογράφο και με δικηγόρο πριν μεταφέρεις χρήματα.
Συχνές ερωτήσεις
Με προστατεύει ο Νόμος Nordis αν αγοράζω διαμέρισμα από φυσικό πρόσωπο;
Όχι. Ο Νόμος 207/2025 εφαρμόζεται σε κατοικίες που πωλούνται στο στάδιο σχεδιασμού από κατασκευαστές. Η πώληση υφιστάμενου διαμερίσματος από φυσικό πρόσωπο, δηλαδή η πλειονότητα των συναλλαγών της αγοράς, εξακολουθεί να διέπεται από τους γενικούς κανόνες του Αστικού κώδικα: τα ανώτατα όρια προκαταβολών, ο ειδικός λογαριασμός και η υποχρεωτική καταχώριση της υπόσχεσης δεν εφαρμόζονται.
Ο Νόμος Nordis εφαρμόζεται στη γη ή στις μισθώσεις;
Όχι. Ο νόμος αφορά κατοικίες υπό κατασκευή ή στο στάδιο σχεδιασμού, οι οποίες πωλούνται από επαγγελματίες. Οι προκαταβολές για γη και οι εγγυήσεις ή προκαταβολές μίσθωσης παραμένουν εκτός του πεδίου του, παρότι ακριβώς εκεί χάνονται συχνά χρήματα.
Πόση προκαταβολή μπορώ να δώσω νόμιμα για διαμέρισμα στο στάδιο σχεδιασμού;
La contractul de rezervare, maximum 5% din preț, iar rezervarea poate dura cel mult 60 de zile. Avansul plătit la promisiune intră într-un cont bancar distinct, dedicat proiectului, din care dezvoltatorul poate cheltui, cu viza dirigintelui de șantier, cel mult 25% din preț pentru structura de rezistență și, după finalizarea ei, cel mult 20% pentru instalații. Legea nu fixează explicit un plafon pentru avansul total pe care îl plătești, deci suma rămâne de negociat.
Πώς βλέπω αν ένα διαμέρισμα από κατασκευαστή έχει ήδη αποτελέσει αντικείμενο υπόσχεσης προς άλλον;
Στο κτηματολογικό βιβλίο. Οι υποσχέσεις πώλησης από κατασκευαστή καταρτίζονται με συμβολαιογραφικό τύπο και ο συμβολαιογράφος ζητά την καταχώρισή τους στο CF· από τις 8 Μαρτίου 2026, ο προκαταρκτικός διαχωρισμός σε διαμερίσματα ανοίγει ξεχωριστό κτηματολογικό βιβλίο για κάθε διαμέρισμα πριν από την ολοκλήρωση της πολυκατοικίας. Μια υπόσχεση καταχωρισμένη υπέρ άλλου αγοραστή εμφανίζεται στο μέρος III του αποσπάσματος CF.
Ο πωλητής είναι φυσικό πρόσωπο και μου ζητά μεγάλη προκαταβολή. Τι κάνω;
Εδώ ο νέος νόμος δεν σε βοηθά, οπότε η προστασία βρίσκεται στα έγγραφα και στους ελέγχους: χαρακτήρισε ρητά το ποσό (προκαταβολή ή αρραβώνας), με γραπτά σενάρια επιστροφής, ζήτησε την καταχώριση της υπόσχεσης στο CF (άρθ. 906 του Αστικού κώδικα), έλεγξε τον πωλητή (δικαστικές διαφορές, αφερεγγυότητα, αναγκαστικές εκτελέσεις) και το ακίνητο (βάρη στο μέρος III του CF) πριν από οποιαδήποτε πληρωμή.