Законът Nordis: какво обхваща и къде изобщо не те защитава

• 11 дек. 2025 г. - влизането в сила на Закон 207/2025 („Законът Nordis“) за жилищата, продавани на етап проект от строителни предприемачи (Legea 207/2025)
• макс. 5% - авансът при договора за резервация, който може да продължи най-много 60 дни (Legea 207/2025)
• 25% + 20% - cât poate cheltui dezvoltatorul din avans, din contul dedicat proiectului: cel mult 25% din preț pentru structura de rezistență, apoi cel mult 20% pentru instalații (Legea 207/2025)
• 8 март 2026 г. - de la această dată se aplică pre-apartamentarea: fiecare apartament primește carte funciară proprie încă din construcție; notarea promisiunilor la dezvoltator e obligatorie din 11 decembrie 2025 (Legea 207/2025)

1. Какво е Законът Nordis и защо съществува

Закон 207/2025 е законодателният отговор на най-големия скорошен скандал с недвижими имоти: случая Nordis, при който според DIICOT 850 души са платили аванси или пълната цена за непредадени апартаменти, с щети, оценени на 71-75 милиона евро. Законът получи прозвището „Законът Nordis“ именно защото беше написан, за да не могат подобни схеми да се повтарят при строителните предприемачи. Влезе в сила на 11 декември 2025 г., а разпоредбите за кадастър и предварително обособяване на апартаментите се прилагат от 8 март 2026 г.

Пълните данни за вълната от измами през 2024-2026 г., с източници и стадии на съдебните производства, са обобщени в проучването на Verifi за имотните измами: над 1.000 пострадали купувачи и минимални съобщени щети от близо 80 милиона евро, като минимална оценка въз основа на публични източници.

Източници: Закон 207/2025 (в сила от 11 декември 2025 г.); публикациите на Digi24 за влизането му в сила и анализите на juridice.ro за разпоредбите на закона. За конкретната си ситуация провери точната формулировка на закона с нотариуса или с адвокат.

2. Какви гаранции получаваш, когато купуваш от строителен предприемач

За жилищата, продавани на етап проект от строителни предприемачи, законът въвежда правила, които досега всеки купувач договаряше (или не договаряше) сам:

• Резервацията: аванс максимум 5% от цената, а договорът за резервация може да продължи най-много 60 дни.
• Cheltuirea avansului: din contul dedicat, dezvoltatorul poate folosi cel mult 25% din preț pentru structura de rezistență și, după finalizarea ei, cel mult 20% pentru instalații, cu viza dirigintelui de șantier. Legea nu fixează explicit un plafon pentru avansul total.
• Специална сметка: платените суми постъпват по специална сметка за проекта и могат да се използват само за неговото реализиране.
• Нотариално удостоверена форма: обещанието за продажба се сключва пред нотариус, не като частен документ.
• Отбелязването в CF: нотариусът заявява отбелязването на обещанието в имотния регистър в деня на нотариалното удостоверяване или най-късно на следващия работен ден.
• Предварително обособяване на апартаментите (от 8 март 2026 г.): всеки апартамент получава собствен имотен регистър преди завършването на блока.

Заедно правилата са насочени именно към механизмите от скорошните случаи: огромни аванси, получени без гаранции, пари, прехвърляни между фирми, и един и същ апартамент, обещан на няколко купувачи без никаква публична следа.

Referințe: Legea 207/2025 (art. 22 din Legea 10/1995 în forma modificată: plafonul de 5% la rezervare, contul dedicat și limitele de 25% și 20%; pre-apartamentarea de la 8 martie 2026), analizată pe juridice.ro. Din 25 august 2026, art. 22 din Legea 10/1995 a fost abrogat de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), care preia regulile principale: rezervarea de cel mult 5% și 60 de zile, promisiunea în formă autentică și contul dedicat proiectului.

3. Силната страна: двойната продажба вече се вижда в CF

Най-подценяваната промяна не е таванът на аванса, а видимостта. При схеми като White Tower или Oxy Residence 2 един и същ апартамент е могъл да бъде продаден няколко пъти, защото обещанията за продажба са били невидими: подписани като частни документи, неотбелязани никъде, като всеки купувач е бил убеден, че е единственият.

La dezvoltator, lanțul devine public: din 11 decembrie 2025 promisiunea se încheie la notar și se notează în cartea funciară, iar din 8 martie 2026 pre-apartamentarea face ca fiecare apartament să aibă propriul CF încă din construcție. O promisiune notată pentru alt cumpărător apare în partea a III-a a extrasului, alături de ipoteci și interdicții. Cu alte cuvinte: dubla vânzare la dezvoltator se vede în CF, dacă știi să îl citești.

Как се чете извлечение, част по част, обяснихме в ръководството за извлечението от имотния регистър. Ако искаш официалния документ без обикаляне, Verifi го доставя по имейл с обяснено съдържание, от 89 RON.

4. Празнотата в закона: физически лица, терени, наеми

Закон 207/2025 се прилага за професионалните продавачи, които продават жилища на етап проект. Толкова. Извън него остават точно сегментите, в които се извършват най-много сделки и се губят най-много „дребни“ суми:

• Продажбите между физически лица, тоест по-голямата част от жилищния пазар: съществуващи апартаменти и къщи, продавани от собствениците, без тавани на аванса, без специална сметка, без задължително отбелязване.
• Терените, независимо от продавача: авансът за терен в границите на населеното място или за земеделски терен не се ползва от нито една от гаранциите на новия закон.
• Наемите: депозитите и авансите при наем, цяла област на измами със „собственици“, които не притежават имота, остават извън всяко ново правило.

Въпросът не е теоретичен. В Chiajna (Ilfov) 8 купувачи са платили приблизително 330.000 евро за апартаменти, представени като свободни, въпреки че са били ипотекирани, вече обещани или със забрана за разпореждане, според Știrile ProTV; предварителните договори са подписани като частни документи — точно формата, която новият закон не засяга при непрофесионалните продавачи. В Cluj двама млади хора са платили 80.000 евро аванс на продавач физическо лице, който е променил решението си и е обявил апартамента отново на по-висока цена, според Ziarul Profit. И двата случая, с източници и стадии, са в брояча на изгубените аванси.

5. Как да се защитиш там, където законът не достига

В празнотата на закона защитата остава обичайната и действа само ако предхожда плащането:

• Поискай скорошно извлечение от CF за информация и прочети част III: ипотеки, забрани, възбрани, обещания, отбелязани за други лица.
• Провери продавача: съдебни спорове в portal.just.ro, несъстоятелност в BPI, състоянието на фирмата в ONRC, видими задължения в ANAF.
• Назови сумата изрично — аванс или задатък — с писмено определена съдба на парите за всеки сценарий на блокиране (чл. 1544-1546 от Гражданския кодекс).
• Поискай отбелязване на обещанието в имотния регистър (чл. 906 от Гражданския кодекс): то е достъпно за всеки купувач, не само при строителен предприемач.
• Плати с банков превод и доказателство само след подписването, никога в брой предварително.

Режимът на аванса и задатъка, отлагателните клаузи и законовите гаранции (законната ипотека на купувача по предварителния договор, съдебното решение, заместващо договор) са обяснени стъпка по стъпка в ръководството за защита на аванса по предварителния договор.

Това ръководство е информативно и не замества правната консултация. При големи суми или нетипични ситуации обсъди клаузите с нотариуса и с адвокат, преди да преведеш пари.

Често задавани въпроси