Loi Nordis : ce qu’elle couvre et là où elle ne vous protège pas du tout
Après l’affaire Nordis, la loi a limité les acomptes pour les logements achetés au stade de projet et rendu obligatoire la mention des promesses au livre foncier. C’est une avancée majeure, mais elle ne couvre que les promoteurs : si votre acompte est versé à un particulier, pour un terrain ou pour une location, votre situation reste exactement la même qu’avant. Ce guide vous présente les deux volets : ce que la loi garantit et ce qui reste à votre charge.
- Legea 207/2025 („Legea Nordis”, în vigoare din 11 decembrie 2025) pune limite la avansurile pentru locuințele în fază de proiect: cel mult 5% la rezervare, iar avansul de la promisiune intră într-un cont dedicat proiectului, din care dezvoltatorul cheltuie treptat.
- Promisiunile de vânzare la dezvoltator se încheie la notar și se notează în cartea funciară, iar din 8 martie 2026 fiecare apartament are carte funciară proprie încă din construcție: dubla vânzare devine vizibilă oricui cere un extras CF și știe să îl citească.
- La lacune de la loi : les ventes entre particuliers (majorité du marché), les terrains et les locations restent entièrement hors de son champ. C’est précisément là que les acomptes des affaires d’Ilfov et de Cluj ont été perdus.
- Là où la loi ne s’applique pas, la protection reste classique : régime de la somme défini par écrit, mention de la promesse (art. 906 du Code civil), vérification du vendeur et du CF AVANT le paiement.
Ce que vous décidez selon l’identité du vendeur
La loi 207/2025 vous protège uniquement auprès d’un promoteur, pour des logements au stade de projet. La première question avant de verser un acompte est de savoir qui vend.
Verifi vous aide à préparer les bonnes questions et à repérer les signaux importants. Pour les situations juridiques complexes, clarifiez la décision de signer avec votre notaire ou votre avocat.
La loi Nordis ne couvre qu’une partie du marché
Avant de vous appuyer sur les garanties de la nouvelle loi, vérifiez que votre transaction entre réellement dans son champ.
Si le vendeur n’est pas un promoteur proposant des logements au stade de projet, vous êtes hors du champ de la loi : protégez-vous comme si elle n’existait pas.
- 11 déc. 2025 - entrée en vigueur de la loi 207/2025 (« loi Nordis »), pour les logements vendus au stade de projet par des promoteurs (Legea 207/2025)
- max. 5 % - acompte du contrat de réservation, dont la durée ne peut dépasser 60 jours (Legea 207/2025)
- 25% + 20% - cât poate cheltui dezvoltatorul din avans, din contul dedicat proiectului: cel mult 25% din preț pentru structura de rezistență, apoi cel mult 20% pentru instalații (Legea 207/2025)
- 8 mars 2026 - de la această dată se aplică pre-apartamentarea: fiecare apartament primește carte funciară proprie încă din construcție; notarea promisiunilor la dezvoltator e obligatorie din 11 decembrie 2025 (Legea 207/2025)
1. Qu’est-ce que la loi Nordis et pourquoi existe-t-elle
La loi 207/2025 est la réponse législative au plus grand scandale immobilier récent : l’affaire Nordis, dans laquelle, selon DIICOT, 850 personnes ont versé des acomptes ou le prix intégral d’appartements non livrés, pour un préjudice estimé à 71-75 millions d’euros. Elle a été surnommée « loi Nordis » précisément parce qu’elle a été conçue pour empêcher la répétition de tels montages chez les promoteurs. Elle est entrée en vigueur le 11 décembre 2025, et les dispositions relatives au cadastre et à la prédivision en appartements s’appliquent depuis le 8 mars 2026.
Les chiffres complets de la vague de fraudes 2024-2026, avec leurs sources et l’état des procédures judiciaires, sont réunis dans l’étude Verifi sur les fraudes immobilières : plus de 1.000 acheteurs lésés et un préjudice minimal rapporté de près de 80 millions d’euros, selon une estimation minimale tirée de sources publiques.
Références : loi 207/2025 (en vigueur depuis le 11 décembre 2025) ; articles de Digi24 sur son entrée en vigueur et analyses de juridice.ro sur ses dispositions. Pour votre situation concrète, vérifiez le libellé exact de la loi avec le notaire ou un avocat.
2. Quelles garanties obtenez-vous en achetant auprès d’un promoteur
Pour les logements vendus au stade de projet par des promoteurs, la loi introduit des règles que chaque acheteur négociait jusque-là, ou ne négociait pas, individuellement :
Ensemble, ces règles visent précisément les mécanismes des affaires récentes : acomptes considérables encaissés sans garanties, fonds transférés entre entreprises et même appartement promis à plusieurs acheteurs sans aucune trace publique.
Referințe: Legea 207/2025 (art. 22 din Legea 10/1995 în forma modificată: plafonul de 5% la rezervare, contul dedicat și limitele de 25% și 20%; pre-apartamentarea de la 8 martie 2026), analizată pe juridice.ro. Din 25 august 2026, art. 22 din Legea 10/1995 a fost abrogat de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), care preia regulile principale: rezervarea de cel mult 5% și 60 de zile, promisiunea în formă autentică și contul dedicat proiectului.
3. Le point fort : la double vente se voit désormais dans le CF
Le changement le plus sous-estimé n’est pas le plafond d’acompte, mais la visibilité. Dans les montages de type White Tower ou Oxy Residence 2, un même appartement a pu être vendu plusieurs fois parce que les promesses de vente étaient invisibles : conclues sous signature privée, sans mention dans aucun registre, chaque acheteur étant convaincu d’être le seul.
La dezvoltator, lanțul devine public: din 11 decembrie 2025 promisiunea se încheie la notar și se notează în cartea funciară, iar din 8 martie 2026 pre-apartamentarea face ca fiecare apartament să aibă propriul CF încă din construcție. O promisiune notată pentru alt cumpărător apare în partea a III-a a extrasului, alături de ipoteci și interdicții. Cu alte cuvinte: dubla vânzare la dezvoltator se vede în CF, dacă știi să îl citești.
Nous expliquons comment lire un extrait, partie par partie, dans le guide de l’extrait du livre foncier. Pour obtenir le document officiel sans vous déplacer, Verifi le livre par email, avec son contenu expliqué, à partir de 89 RON.
4. La lacune de la loi : particuliers, terrains, locations
La loi 207/2025 s’applique aux professionnels vendant des logements au stade de projet. Rien de plus. Restent hors de son champ précisément les segments où se font le plus de transactions et où se perdent le plus de « petites » sommes :
- Les ventes entre particuliers, soit la majorité du marché résidentiel : appartements et maisons existants, vendus par leurs propriétaires, sans plafond d’acompte, sans compte dédié et sans mention obligatoire.
- Les terrains, quel que soit le vendeur : l’acompte pour un terrain en zone intravilan ou agricole ne bénéficie d’aucune des garanties de la nouvelle loi.
- Les locations : dépôts de garantie et avances sur loyer, tout un domaine d’escroqueries par des « propriétaires » qui ne possèdent pas le bien, restent en dehors de toute nouvelle règle.
Il ne s’agit pas d’une hypothèse théorique. À Chiajna (Ilfov), 8 acheteurs ont payé environ 330.000 euros pour des appartements présentés comme libres, alors qu’ils étaient hypothéqués, déjà promis ou frappés d’une interdiction d’aliéner, selon Știrile ProTV ; les avant-contrats ont été conclus sous signature privée, précisément la forme que la nouvelle loi ne concerne pas chez les vendeurs non professionnels. À Cluj, deux jeunes ont versé un acompte de 80.000 euros à un vendeur particulier qui a changé d’avis et remis l’appartement en vente plus cher, selon Ziarul Profit. Ces deux affaires, avec leurs sources et l’état des procédures, figurent dans le compteur des acomptes perdus.
5. Comment vous protéger là où la loi ne s’applique pas
Hors du champ de la loi, la protection reste classique et ne fonctionne que si elle précède le paiement :
Le régime de l’acompte et des arrhes, les conditions suspensives et les garanties légales (hypothèque légale du promettant-acheteur, décision tenant lieu de contrat) sont expliqués étape par étape dans le guide de protection de l’acompte lors de l’avant-contrat.
Ce guide est informatif et ne remplace pas un conseil juridique. Pour des sommes importantes ou des situations atypiques, discutez les clauses avec le notaire et un avocat avant de transférer de l’argent.
Questions fréquentes
La loi Nordis me protège-t-elle si j’achète un appartement à un particulier ?
Non. La loi 207/2025 s’applique aux logements vendus au stade de projet par des promoteurs. La vente d’un appartement existant par un particulier, soit la majorité des transactions du marché, reste régie par les règles générales du Code civil : les plafonds d’acompte, le compte dédié et la mention obligatoire de la promesse ne s’appliquent pas.
La loi Nordis s’applique-t-elle aux terrains ou aux locations ?
Non. La loi vise les logements en construction ou au stade de projet vendus par des professionnels. Les acomptes pour les terrains et les dépôts de garantie ou avances sur loyer restent hors de son champ, alors que c’est précisément là que de l’argent est fréquemment perdu.
Quel acompte puis-je légalement verser pour un appartement au stade de projet ?
La contractul de rezervare, maximum 5% din preț, iar rezervarea poate dura cel mult 60 de zile. Avansul plătit la promisiune intră într-un cont bancar distinct, dedicat proiectului, din care dezvoltatorul poate cheltui, cu viza dirigintelui de șantier, cel mult 25% din preț pentru structura de rezistență și, după finalizarea ei, cel mult 20% pentru instalații. Legea nu fixează explicit un plafon pentru avansul total pe care îl plătești, deci suma rămâne de negociat.
Comment voir si un appartement vendu par un promoteur a déjà été promis à quelqu’un d’autre ?
Dans le livre foncier. Les promesses de vente chez un promoteur sont conclues sous forme authentique, et le notaire demande leur mention au CF ; depuis le 8 mars 2026, la prédivision en appartements ouvre un livre foncier pour chaque appartement avant l’achèvement de l’immeuble. Une promesse mentionnée pour un autre acheteur apparaît dans la partie III de l’extrait CF.
Le vendeur est un particulier et me demande un acompte important. Que faire ?
La nouvelle loi ne vous aide pas ici : la protection repose donc sur les documents et les vérifications. Qualifiez explicitement la somme (acompte ou arrhes), avec des scénarios écrits de restitution, demandez la mention de la promesse au CF (art. 906 du Code civil), vérifiez le vendeur (litiges, insolvabilité, exécutions) et le bien (charges de la partie III du CF) avant tout paiement.