Nordis-Gesetz: Was es abdeckt und wo es dich überhaupt nicht schützt
Nach dem Nordis-Verfahren begrenzte das Gesetz die Anzahlungen für Wohnimmobilien, die in der Projektphase gekauft werden, und schrieb den Grundbuchvermerk der Vorverträge vor. Das ist ein großer Schritt, erfasst aber nur Bauträger: Geht deine Anzahlung an eine Privatperson, für ein Grundstück oder für ein Mietverhältnis, bist du genau dort, wo du vorher warst. Dieser Ratgeber zeigt dir beide Seiten: was das Gesetz garantiert und was weiterhin deine Aufgabe bleibt.
- Legea 207/2025 („Legea Nordis”, în vigoare din 11 decembrie 2025) pune limite la avansurile pentru locuințele în fază de proiect: cel mult 5% la rezervare, iar avansul de la promisiune intră într-un cont dedicat proiectului, din care dezvoltatorul cheltuie treptat.
- Promisiunile de vânzare la dezvoltator se încheie la notar și se notează în cartea funciară, iar din 8 martie 2026 fiecare apartament are carte funciară proprie încă din construcție: dubla vânzare devine vizibilă oricui cere un extras CF și știe să îl citească.
- Die Gesetzeslücke: Verkäufe zwischen Privatpersonen (der größte Teil des Marktes), Grundstücke und Mietverhältnisse bleiben vollständig unberücksichtigt. Genau dort gingen die Anzahlungen in den Fällen Ilfov und Cluj verloren.
- Wo das Gesetz nicht greift, bleibt der Schutz klassisch: schriftliche Regelung des Betrags, Grundbuchvermerk des Vorvertrags (Art. 906 Zivilgesetzbuch), Prüfung des Verkäufers und des Grundbuchs VOR der Zahlung.
Was du abhängig vom Verkäufer entscheidest
Gesetz 207/2025 schützt dich nur beim Bauträger und bei Wohnimmobilien in der Projektphase. Die erste Frage vor der Anzahlung lautet: Wer ist der Verkäufer?
Verifi hilft dir, die richtigen Fragen vorzubereiten und wichtige Hinweise zu erkennen. Kläre bei komplexen rechtlichen Situationen die Entscheidung zur Unterzeichnung mit deinem Notar oder Anwalt.
Das Nordis-Gesetz deckt nur einen Teil des Marktes ab
Bevor du dich auf die Garantien des neuen Gesetzes verlässt, prüfe, ob deine Transaktion tatsächlich darunter fällt.
Ist der Verkäufer kein Bauträger mit Wohnimmobilien in der Projektphase, befindest du dich in der Schutzlücke des Gesetzes: Sichere dich so ab, als gäbe es dieses Gesetz nicht.
- 11. Dez. 2025 - Inkrafttreten von Gesetz 207/2025 („Nordis-Gesetz“) für Wohnimmobilien, die von Bauträgern in der Projektphase verkauft werden (Legea 207/2025)
- max. 5% - Anzahlung beim Reservierungsvertrag, der höchstens 60 Tage dauern darf (Legea 207/2025)
- 25% + 20% - cât poate cheltui dezvoltatorul din avans, din contul dedicat proiectului: cel mult 25% din preț pentru structura de rezistență, apoi cel mult 20% pentru instalații (Legea 207/2025)
- 8. März 2026 - de la această dată se aplică pre-apartamentarea: fiecare apartament primește carte funciară proprie încă din construcție; notarea promisiunilor la dezvoltator e obligatorie din 11 decembrie 2025 (Legea 207/2025)
1. Was das Nordis-Gesetz ist und warum es existiert
Gesetz 207/2025 ist die gesetzgeberische Antwort auf den größten jüngeren Immobilienskandal: das Nordis-Verfahren. Darin zahlten laut DIICOT 850 Personen Anzahlungen oder den vollständigen Preis für nicht gelieferte Wohnungen; der geschätzte Schaden beträgt 71-75 Millionen Euro. Das Gesetz erhielt den Beinamen „Nordis-Gesetz“, weil es gerade dafür geschaffen wurde, solche Praktiken bei Bauträgern künftig zu verhindern. Es trat am 11. Dezember 2025 in Kraft; die Bestimmungen zu Kataster und vorläufiger Aufteilung in Wohnungseinheiten gelten seit dem 8. März 2026.
Die vollständigen Zahlen zur Betrugswelle 2024-2026 mit Quellen und Verfahrensständen sind in der Verifi-Studie zu Immobilienbetrug zusammengefasst: mehr als 1.000 geschädigte Käufer und ein gemeldeter Mindestschaden von knapp 80 Millionen Euro als Mindestschätzung aus öffentlichen Quellen.
Quellen: Gesetz 207/2025 (in Kraft seit dem 11. Dezember 2025); die Berichte von Digi24 zum Inkrafttreten und die Analysen von juridice.ro zu den gesetzlichen Bestimmungen. Prüfe für deinen konkreten Fall den genauen Gesetzeswortlaut mit dem Notar oder einem Anwalt.
2. Welche Absicherungen du beim Kauf vom Bauträger erhältst
Für Wohnimmobilien, die von Bauträgern in der Projektphase verkauft werden, führt das Gesetz Regeln ein, die bisher jeder Käufer selbst ausgehandelt hat (oder auch nicht):
Zusammen richten sich die Regeln genau gegen die Mechanismen der jüngsten Verfahren: riesige Anzahlungen ohne Absicherung, zwischen Unternehmen verschobene Gelder und dieselbe Wohnung, die mehreren Käufern ohne jede öffentliche Spur versprochen wird.
Referințe: Legea 207/2025 (art. 22 din Legea 10/1995 în forma modificată: plafonul de 5% la rezervare, contul dedicat și limitele de 25% și 20%; pre-apartamentarea de la 8 martie 2026), analizată pe juridice.ro. Din 25 august 2026, art. 22 din Legea 10/1995 a fost abrogat de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), care preia regulile principale: rezervarea de cel mult 5% și 60 de zile, promisiunea în formă autentică și contul dedicat proiectului.
3. Die Stärke: Doppelverkauf ist jetzt im Grundbuch sichtbar
Die am meisten unterschätzte Änderung ist nicht die Anzahlungsobergrenze, sondern die Sichtbarkeit. Bei Praktiken wie in den Fällen White Tower oder Oxy Residence 2 konnte dieselbe Wohnung mehrfach verkauft werden, weil die Verkaufsvorverträge unsichtbar waren: privatschriftlich unterzeichnet, nirgends vermerkt und jeder Käufer davon überzeugt, der einzige zu sein.
La dezvoltator, lanțul devine public: din 11 decembrie 2025 promisiunea se încheie la notar și se notează în cartea funciară, iar din 8 martie 2026 pre-apartamentarea face ca fiecare apartament să aibă propriul CF încă din construcție. O promisiune notată pentru alt cumpărător apare în partea a III-a a extrasului, alături de ipoteci și interdicții. Cu alte cuvinte: dubla vânzare la dezvoltator se vede în CF, dacă știi să îl citești.
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4. Die Gesetzeslücke: Privatpersonen, Grundstücke, Mietverhältnisse
Gesetz 207/2025 gilt für gewerbliche Anbieter, die Wohnimmobilien in der Projektphase verkaufen. Nur dafür. Nicht erfasst werden genau die Bereiche, in denen die meisten Transaktionen stattfinden und die meisten „kleineren“ Beträge verloren gehen:
- Verkäufe zwischen Privatpersonen, also der größte Teil des Wohnimmobilienmarktes: bestehende Wohnungen und Häuser, die von Eigentümern verkauft werden, ohne Anzahlungsobergrenzen, ohne projektgebundenes Konto und ohne verpflichtenden Vermerk.
- Grundstücke, unabhängig vom Verkäufer: Eine Anzahlung für ein Grundstück im Intravilan oder ein landwirtschaftliches Grundstück profitiert von keiner der Absicherungen des neuen Gesetzes.
- Mietverhältnisse: Kautionen und Mietvorauszahlungen – ein ganzer Bereich von Betrugsfällen mit „Eigentümern“, denen die Immobilie nicht gehört – bleiben von jeder neuen Regel unberührt.
Das ist keine theoretische Annahme. In Chiajna (Ilfov) zahlten laut Știrile ProTV 8 Käufer rund 330.000 Euro für Wohnungen, die als unbelastet dargestellt wurden, obwohl sie mit Hypotheken belastet, bereits versprochen oder mit einem Veräußerungsverbot belegt waren. Die Vorverträge wurden privatschriftlich unterzeichnet – genau die Form, die das neue Gesetz bei nicht gewerblichen Verkäufern nicht erfasst. In Cluj zahlten laut Ziarul Profit zwei junge Menschen 80.000 Euro Anzahlung an einen privaten Verkäufer, der es sich anders überlegte und die Wohnung teurer erneut inserierte. Beide Fälle mit Quellen und Verfahrensständen stehen im Zähler verlorener Anzahlungen.
5. Wie du dich dort schützt, wo das Gesetz nicht greift
In der Gesetzeslücke bleibt der Schutz klassisch, und er funktioniert nur, wenn er vor der Zahlung kommt:
Die Regeln für Anzahlung und Draufgabe, aufschiebende Bedingungen und gesetzliche Sicherheiten (gesetzliche Hypothek des vorvertraglich gebundenen Käufers, vertragsersetzendes Urteil) werden im Ratgeber zum Schutz der Anzahlung beim Vorvertrag Schritt für Schritt erklärt.
Dieser Ratgeber dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Besprich die Klauseln bei großen Beträgen oder ungewöhnlichen Situationen mit dem Notar und einem Anwalt, bevor du Geld überweist.
Häufige Fragen
Schützt mich das Nordis-Gesetz, wenn ich eine Wohnung von einer Privatperson kaufe?
Nein. Gesetz 207/2025 gilt für Wohnimmobilien, die von Bauträgern in der Projektphase verkauft werden. Der Verkauf einer bestehenden Wohnung durch eine Privatperson – also die Mehrheit der Markttransaktionen – unterliegt weiterhin den allgemeinen Regeln des Zivilgesetzbuchs: Anzahlungsobergrenzen, das projektgebundene Konto und der verpflichtende Grundbuchvermerk des Vorvertrags gelten nicht.
Gilt das Nordis-Gesetz für Grundstücke oder Mietverhältnisse?
Nein. Das Gesetz betrifft Wohnimmobilien im Bau oder in der Projektphase, die von gewerblichen Anbietern verkauft werden. Anzahlungen für Grundstücke sowie Kautionen oder Vorauszahlungen bei Mietverhältnissen fallen nicht darunter, obwohl gerade dort häufig Geld verloren geht.
Wie viel Anzahlung darf ich für eine Wohnung in der Projektphase rechtmäßig leisten?
La contractul de rezervare, maximum 5% din preț, iar rezervarea poate dura cel mult 60 de zile. Avansul plătit la promisiune intră într-un cont bancar distinct, dedicat proiectului, din care dezvoltatorul poate cheltui, cu viza dirigintelui de șantier, cel mult 25% din preț pentru structura de rezistență și, după finalizarea ei, cel mult 20% pentru instalații. Legea nu fixează explicit un plafon pentru avansul total pe care îl plătești, deci suma rămâne de negociat.
Wie erkenne ich, ob eine Wohnung vom Bauträger bereits jemand anderem versprochen wurde?
Im Grundbuch. Verkaufsvorverträge mit Bauträgern werden notariell beurkundet, und der Notar beantragt ihren Grundbuchvermerk. Seit dem 8. März 2026 wird durch die vorläufige Aufteilung in Wohnungseinheiten für jede Wohnung bereits vor Fertigstellung des Wohnblocks ein eigenes Grundbuch eröffnet. Ein für einen anderen Käufer vermerkter Vorvertrag erscheint in Teil III des CF-Auszugs.
Der Verkäufer ist eine Privatperson und verlangt eine hohe Anzahlung. Was soll ich tun?
Hier hilft dir das neue Gesetz nicht; der Schutz liegt daher in den Unterlagen und Prüfungen: Bezeichne den Betrag ausdrücklich als Anzahlung oder Draufgabe mit schriftlichen Rückzahlungsszenarien, verlange den Grundbuchvermerk des Vorvertrags (Art. 906 Zivilgesetzbuch) und prüfe vor jeder Zahlung den Verkäufer (Rechtsstreitigkeiten, Insolvenz, Vollstreckungen) sowie die Immobilie (Belastungen in Teil III des Grundbuchs).